Wczytywanie

Zamiana mieszkania? O czym warto pamiętać i jak nie dać się oszukać

Zamiana mieszkania stanowi dla wielu jedyną szansę na zrealizowanie swoich docelowych planów mieszkaniowych. Decydują się na nią przede wszystkim osoby, których nieruchomość obciążona jest hipoteką, przez co nie mogą jej korzystnie sprzedać. Jest to również doskonała opcja dla tych, którzy chcą nabyć większe lokum, a nie dysponują stosownym budżetem, który mógłby im otworzyć furtkę do zakupu domu marzeń.

Rosnąca popularność zamieniania mieszkań zmusza nas do bliższego zapoznania się z podstawą prawną z tym związaną, opłatami, jakie będziemy musieli ponieść oraz wszelkimi możliwościami i ograniczeniami.

Zamiana mieszkania w świetle prawa

Zanim zdecydujemy się na zamianę mieszkania, dobrze jest sięgnąć do art. 603 kodeksu cywilnego, z którego dowiemy się, że umowa zamiany zobowiązuje obie strony do przeniesienia własności  rzeczy na drugą stronę w zamian za otrzymanie od niej innej rzeczy.

W tym przypadku, nie nakreślonego w sposób jasny tego, czym dana rzecz jest tzn. mogą być to prawa majątkowe lub konkretne przedmioty, a zatem również nieruchomość. Art. 155 kodeksu cywilnego informuje nas, że umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości zobowiązuje do przeniesienia własności rzeczy na nabywcę.

Umowa powinna zostać sporządzona w formie aktu notarialnego, tak jak w przypadku umowy sprzedaży mieszkania.

Podatek od zamiany mieszkania, a podatek od sprzedaży

Przy sprzedaży mieszkania obowiązuje nas jedynie podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 2%.

Gdy jednak przed upływem 5 lat po nabyciu mieszkania planujemy je sprzedać, drożej niż kupiliśmy, trzeba się liczyć z podatkiem dochodowym w wysokości 19 % od uzyskanego w ten sposób dochodu. Są oczywiście pewne zwolnienia, które mogą nas przed tym uchronić, ale o to najlepiej pytać doradcę podatkowego.

Podobnie jest z zamianą mieszkania. Podatnik, który wymieni posiadaną nieruchomość na inną przed upływem 5 lat podatkowych od jej nabycia, będzie zobowiązany do zapłaty podatku w taki sam sposób, jakby ją sprzedał. W innym przypadku, jedyną obowiązującą stawką jest PCC. Co więcej, podstawę opodatkowania stanowi różnica wartości rynkowych zamienianych nieruchomości.

Przykład: Wartość droższego mieszkania jest równa 300 000 zł, a tańszego 250 000 zł. Różnica wartości rynkowych jest równa 50 000 zł. A zatem podatek przy zamianie mieszkania wynosić będzie 2% różnicy: 1000 zł.

Nie bez znaczenia są również koszty notarialne. Taksa notarialna, którą zobowiązani jesteśmy zapłacić notariuszowi, uzależniona jest od wartości rynkowej mieszkania. będzie ona odliczana od wartości droższego mieszkania.

Zamienię mieszkanie… o tym musisz pamiętać!

Przy zamianie mieszkania trzeba nie tylko zaznajomić się bliżej z obowiązującym prawem, ale również zadbać o to, aby transakcja była korzystna dla obu stron. Brak wiedzy na ten temat może doprowadzić do tego, że zamiana przyniesie nam więcej strat niż korzyści.

Najlepszym rozwiązaniem jest decyzja dotycząca wejścia w posiadanie mieszkania o zbliżonej wartości rynkowej do naszej nieruchomości. W ten sposób, będzie to sprawiedliwa transakcja i nikt nie będzie stratny. Oprócz tego, podatek PCC będzie dużo niższy, niż miałoby to miejsce w momencie zamiany dwóch mieszkań o znacząco zróżnicowanej wartości.

Jeżeli nie czujemy się na siłach, a kwestie prawne związane z nieruchomościami są nam zupełnie obce, lepiej nie ryzykować i zasięgnąć pomocy specjalisty, który pomoże nam przejść przez całą procedurę bez zbędnych komplikacji. Dzięki temu zaoszczędzimy cenny czas i przyspieszymy proces zamiany.

Zamiana mieszkania z kredytem

Sporą grupą osób, decydującą się na zamianę mieszkania, są osoby z kredytem hipotecznym – szczególnie z tym w obcej walucie. Nie mogą oni sprzedać nieruchomości obciążonej hipoteką, ponieważ jest to związane z obowiązkiem spłaty zadłużenia. Najczęściej, cały koszt ze sprzedaży musiałby być przeznaczony właśnie na uregulowanie kredytu hipotecznego. Istnieje możliwość przeniesienia kredytu na inną nieruchomość, co ma miejsce przy zamianie mieszkań. Nie ma zatem żadnych przeciwwskazań, aby osoby, które zaciągnęły w przeszłości niekorzystny obecnie dla nich kredyt, nie mogły zamieszkać w nowym, większym mieszkaniu.

Przeszkody i ograniczenia w zamianie mieszkania

Wbrew przekonaniu, zamienić można każde mieszkanie, jednak w zależności od rodzaju nieruchomości, wymagane jest przeprowadzenie odmiennych procedur:

  • Mieszkanie komunalne: można zamienić tylko i wyłącznie na inne mieszkanie komunalne. Sami musimy znaleźć osobę, która zechce się zamienić. Ważne jest również to, że obie strony muszą uzyskać zgodę właścicieli lokalu, czyli gminy, na terenie której się one znajdują.
  • Mieszkanie lokatorskie: przy zamianie mieszkań, gdzie właścicielem jest spółdzielnia, zawsze wymagana jest jej zgoda. Podobnie jak w przypadku mieszkań komunalnych również będziemy potrzebować zgody dwóch spółdzielni, o ile chcemy zamienić nasze lokum na inne mieszkanie lokatorskie.
  • Mieszkanie własnościowe: w tym przypadku nie potrzebujemy niczyjej zgody, ponieważ to my jesteśmy właścicielami nieruchomości. Oczywiście dotyczy to sytuacji, kiedy decydujemy się na zamianę naszego mieszkania również na mieszkanie własnościowe.

Problemy mogą pojawić się również w momencie, kiedy wartości nieruchomości różnią się od siebie, tzn. jedna jest droższa od drugiej. W takiej sytuacji należy dojść do porozumienia w kwestii dopłaty do tańszego mieszkania różnicy tej wartości. Oczywiście najlepiej jest to zrobić na podstawie aktu notarialnego, aby uniknąć nieporozumień.

Nie daj się oszukać zamieniając mieszkanie – porady prawne

Nie trudno zauważyć, że zamiana mieszkania może wiązać się z dużymi problemami, szczególnie kiedy nie dopilnujemy wszystkich formalności. Brak odpowiedniej wiedzy sprawia, że często ufamy ludziom, którzy tak naprawdę chcą się na nas wzbogacić. Wszelkiego rodzaju manipulacje – próba sprzedaży zadłużonego mieszkania, brak zgody spółdzielni, a także zawyżenie oraz zaniżenie  wartości nieruchomości – nie są wcale tak rzadkie.

Najrozsądniej jest zawsze zasięgnąć porady prawnej, co da nam pełen obraz sytuacji, w jakiej się znaleźliśmy.

Nie podejmuj pochopnych decyzji. Rozważ wszystkie za i przeciw zamiany mieszkania oraz zakupu nowego. Może się okazać, że w Twoim przypadku zakup mieszkania z rynku wtórnego lub pierwotnego okaże się jednak korzystniejszą opcją.

Autor: Piotr Majewski, ekspert rynku nieruchomości i współredaktor bloga www.morizon.pl/blog/

Zostaw komentarz

Specify a Disqus shortname at Social Comments options page in admin panel
Nasza strona używa ciasteczek. Używając jej zgadzasz się na ich przechowywanie u Ciebie.