Zastanowienie budzi, czy nabywając nowe mieszkania w Krakowie można tak naprawdę stracić. Odpowiedź jednoznaczna na to pytanie w zasadzie nie jest możliwa. Jeszcze do niedawna odpowiedź była prosta, na pewno nie. Teraz odpowiedź nie jest już taka łatwa.
By to uczynić, zasadne jest zweryfikowanie przynajmniej kilku tendencji na krakowskim rynku nieruchomości mieszkaniowych. Samo kupno mieszkania w Krakowie jest bardzo drogie w stosunku do innych miast w Polsce – drożej jest tylko w Warszawie.
Analiza danych liczbowych dowodzi, że mieszkania na krakowskim rynku nieruchomości mieszkaniowych są wciąż bardzo drogie. Ceny metra kwadratowego nowego mieszkania w Krakowie wynoszą od 7 000 zł/m2 do 17 000 zł / m2. Jeszcze do niedawna mieszkania w Krakowie w cenach powyżej 10 000 zł /m2 prawie się nie sprzedawały.
Od jakiegoś czasu sytuacja bardzo się zmieniła. W ostatnim kwartale mieszkania w cenach powyżej 10 000 zł/ m2 schodziły jak ciepłe bułeczki, np. na „Tarasach Wiślanych”. Na tym osiedlu ponad 75 % mieszkańców to najemcy. Nic nie wskazuje, aby w perspektywie najbliższych kilku lat cena za metr kwadratowy nowego mieszkania w tym mieście była mniejsza, chyba, że dojdzie do kryzysu. Jeżeli tak się stanie, ludzie przestaną kupować mieszkania pod wynajem, wtedy podaż znacznie przewyższy popyt i w sytuacji w jakiej jest Kraków, ceny mogą spadać i to szybko.
Już od dłuższego czasu wiele biur nieruchomości informowało, że dzieje się rzecz nienormalna, 70 % ich klientów, to klienci kupujący mieszkanie pod wynajem. Tacy klienci nie sątak przywiązani do mieszkania – jak Ci dla których posiadane mieszkanie to ich jedyny majątek. Właściciele mieszkań pod wynajem bez problemu w razie kryzysu spuszczają ceny, chłodno kalkulując, co i kiedy im się opłaca.
Zupełnie inaczej niż pozostali właściciele, którzy czasem dopiero po roku nieskutecznej sprzedaży, decydują się na obniżkę ceny, albo wręcz wycofują się ze sprzedaży po zbyt niskiej cenie. Tacy klienci stabilizują rynek. W Krakowie jest ich jednak niestety za mało. Większość to można tak powiedzieć – spekulanci. Dlatego bardzo rozważnie trzeba wchodzić w zakupy nieruchomości na górce cenowej, zwłaszcza w Krakowie. Po ostatnim spadku cen po sytuacji z 2007 roku niektórzy bardzo mocno się sparzyli.
W Październiku 2007 roku sprzedawano stare garsoniery w Krakowie w cenie 240 000 zł, by parę lat potem można je było odkupić za 140 000 zł. Już wtedy w Krakowie było mnóstwo mieszkań pod wynajem, ale nie tak dużo jak teraz. Mamy przecież w tym mieście ok. 140 tys. studentów na 765 tys. mieszkańców. W 2018 roku do Krakowa przyjechało 13,5 mln turystów. Wielu z nich mieszkało w apartamentach, które są niczym innym, jak mieszkaniem na wynajem krótkoterminowy. Osób które posiadają po 5 mieszkań pod wynajem w Krakowie jest bardzo dużo. Mało kto się do tego przyznaje, ale tych którzy posiadają ich ponad 20, można czasem spotkać na szkoleniach prowadzonych specjalnie dla tego typu osób.
Dlaczego ta stabilna koniunktura może się zmienić ? Otóż wystarczy policzyć do jakich absurdów doszło z powodu tak długotrwałej dobrej koniunktury. Kropla wody, drąży kamień. Nabywając przykładowo w miarę nowe mieszkanie 2-pokojowe w Krakowie o powierzchni ok. 50 m2 trzeba wydać od 350 000 zł do 400 000 zł. Czynsz najmu z takiego mieszkania dla przeciętnego potencjalnego najemcy to od 1200 do 1500 zł, poza wyjątkami.
Okres zwrotu z takiej inwestycji wydłużył się ostatnio bardzo i wynosi teraz grubo ponad 20 lat. Gdy kupujemy podobne mieszkanie w Katowicach płacimy za nie od 250 000 zł do 320 000 zł, a osiągamy czynsz z niego od 1 500 zł do 2 200 zł. Okres zwrotu z takiej inwestycji jest dużo korzystniejszy i wynosi około 15 lat. Po takim czasie inwestycja nam się zwraca. Gdy zbyt dużo osób, które posiadają mieszkania do wynajęcia w Krakowie zorientuje się w tym, może dojść do masowych sprzedaży mieszkań w Krakowie i ceny mogą zacząć lecieć ostro w dół. Sprzedawać będą przecież tzw. spekulanci.
Wystarczy policzyć ile zarabia się na mieszkaniu pod wynajem w Krakowie, co niesie za sobą jednak pewne ryzyko, a ile można zarobić za pośrednictwem internetu na lokacie bankowej w dolarach amerykańskich w banku w USA z gwarancją FDIC do 250 000 USD w każdym z banków. Na tą chwilę w tym linku jak klikniesz jest 3,1 %.
Kupno mieszkania w Krakowie ma sens, ale gdy inwestor kupuje je dla własnych celów mieszkaniowych
Znając szacunkowe koszty zakupu przykładowego mieszkania w Krakowie, należy zadać pytanie, w jaki sposób nabywca takiej nieruchomości mieszkaniowej może zarobić, by naturalnie odrobić wyżej wymienioną kwotę. Jeśli ktoś kupuje mieszkanie w Krakowie dla własnych celów mieszkaniowych, to rolę zarobku spełnia tutaj to, że właściciel nie będzie musiał płacić osobie trzeciej czynszu najmu za wynajmowaną nieruchomość. Będzie, więc ponosił koszty zakupu nieruchomości, później spłacanych rat kredytu, ale będzie spłacał swoją nieruchomość mieszkaniową.
W takim rozumieniu transakcja zakupu nieruchomości mieszkaniowej w Krakowie wydaje się opłacalna. Lepiej jest ponosić koszty kredytu i spłaty mieszkania własnego, niż płacić nieustannie miesięczne czynsze i nie mieć prawa własności w Krakowie. Do takiego wniosku od jakiegoś czasu zaczęli dochodzić rodzice studentów przybywających do Krakowa oraz pracownicy przyjeżdżający do Krakowa. Potem gdy studia lub praca się kończy można z zyskiem mieszkanie w Krakowie sprzedać, bo ceny cały czas tutaj rosły. Tego typu zjawisko też nie pozostało bez wpływu na spadek popytu na mieszkania pod wynajem.
Kupno mieszkania w Krakowie dla późniejszego najmu nie jest opłacalne
Sytuacja wydaje się jednak zdecydowanie trudniejsza, jeśli weźmiemy pod uwagę potencjalnego inwestora, który zakupił na kredyt mieszkanie w Krakowie i chce zarabiać na jego wynajmie. Niestety, sytuacja na krakowskim rynku nieruchomości mieszkaniowych nie jest już tak dobra jak była jeszcze kilka lat temu. Co to znaczy? Mianowicie, właściciel nieruchomości mieszkaniowej o wyżej wymienionych parametrach dopiero po grubo ponad 20 latach – zakładając, że będzie miał praktycznie cały czas lokatorów i to wypłacalnych, odzyska równowartość środków finansowych, które musiał wydać na zakup tej nieruchomości. Przecież taki właściciel, będzie musiał wziąć pod uwagę koszty kredytu, tj. prowizję za uruchomienie kredytu hipotecznego, odsetki od kredytu, a także inne koszty związane z kredytem hipotecznym, np. obligatoryjne polisy ubezpieczeniowe wymagane przez Bank itp.
Niestety, w Krakowie wśród wynajmujących mieszkania, panuje bardzo silna konkurencja. Cały czas pojawia się wiele mieszkań przeznaczonych do wynajmu, a baza potencjalnych najemców z roku na rok wygląda jakby była coraz węższa. Spory odsetek właścicieli narzeka także na trudności z szybkim znalezieniem najemców, czy nawet wskazuje na kilkumiesięczne przestoje w znalezieniu nowych lokatorów po wyprowadzce poprzednich. Tego przy dobrej koniunkturze nie było.
Tej postaci zjawiska doprowadzają do tego, że wielu właścicieli mieszkań ma przysłowiowe „lata bardzo słabe” w wynajmie swoich nieruchomości. Często, w ciągu jednego roku kalendarzowego mieszkanie nie przynosi żadnego przychodu przez nawet średnio dwa albo trzy miesiące, gdyż trwa poszukiwanie przyszłych lokatorów na dłuższy okres. W takim czasie przestoju właściciel nie dość, że nie uzyskuje czynszu najmu, to jeszcze musi z własnych środków finansowych zapłacić chociażby czynsz do administracji czy spółdzielni mieszkaniowej, rachunki za media według wysyłanych wcześniej prognoz, itp.
Sytuacja bywa jeszcze trudniejsza, jeśli właściciel mieszkania napotkał na całkowicie niewypłacalnych lokatorów, z którymi ma także trudności, aby szybko rozwiązać umowę najmu mieszkania. To są sytuacje, kiedy przez kilka miesięcy właściciel może nie uzyskiwać czynszu, a potem przez kilka kolejnych ponosić koszty sądowe, aby w ten sposób dojść zapłaty należnego mu czynszu. Znane są przypadki, kiedy mimo zakończonego postępowania sądowego i wszczętej egzekucji sądowej, lokator nie ma majątku ani dochodów, choruje czy znajduje się w innej trudnej sytuacji finansowej. Wówczas przez bardzo długi okres czasu, albo i w ogóle, właścicielowi mieszkania nie udaje się uzyskać zaległego i należnego mu czynszu.
Jeśli taki rok się zdarzy, oczywiste jest, że cała transakcja wynajmowania uprzednio zakupionego mieszkania w Krakowie, będzie dla jego właściciela źródłem straty, a nie zysku. Będzie, bowiem musiał ponosić koszty utrzymania mieszkania, także koszty spłaty bieżących rat kredytu, a niestety nie będzie otrzymywał na bieżąco pierwotnie zaplanowanych przychodów z tytułu miesięcznego czynszu najmu.
Powyższe rozważania jednoznacznie pokazują, że niestety generowanie straty na mieszkaniu przeznaczonym pod najem w Krakowie jest scenariuszem całkiem prawdopodobnym. Na krakowskim rynku nieruchomości mieszkaniowych okres tak zwanego przestoju w wynajmowaniu mieszkań jest zjawiskiem szczególnie dotkliwym i trudnym do przezwyciężenia.
Z uwagi na rosnącą wciąż bazę mieszkań pod najem w Krakowie, a spadającą liczbę ludzi potencjalnie zainteresowanych najmem tych mieszkań, należy spodziewać się, że w perspektywie najbliższych paru lat sytuacja nie ulegnie poprawie. Zatem kupno mieszkania pod najem w Krakowie nie jest już interesem pewnym. Przeciwnie jest to transakcja mocno ryzykowna, gdzie prawdopodobne jest i to, że będą takie miesiące przestoju i właściciel w ogóle nie wypracuje przychodu z tytułu wynajmowania mieszkania.