Przeznaczenie mieszkań na wynajem krótkoterminowy rozwinęło się stosunkowo niedawno. Jest to forma alternatywy dla turystów przybywających do miasta, którzy nie chcą płacić wysokich odpłatności w hotelach za każdą dobę hotelową i wybierają w Krakowie apartamenty do wynajęcia.
Nawet booking.com proponuje klientom obok hoteli, jako alternatywę takie apartamenty na 1, 2, 3 doby. Korzystanie z najmu krótkoterminowego zaczęło się cieszyć wysokim powodzeniem zwłaszcza wśród turystów zagranicznych, którzy przyjeżdżają w grupach kilkuosobowych, albo wśród rodzin z dziećmi. Gdy dzieci jest dwójka, ciężko się zmieścić w jednym pokoju, apartament wydaje się idealnym rozwiązaniem. Obecnie jednak dochodowość wynajmu krótkoterminowego z perspektywy wynajmujących mieszkania w niektórych miastach Polski, a szczególnie w Krakowie zdecydowanie jest mocno ograniczona. Nie jest to tak intratny biznes, jak jeszcze kilka lat temu, kiedy to w ogóle udostępnianie mieszkań na najem krótkoterminowym stało się powszechne i dochodowość z tego typu przedsięwzięcia była wielokrotnie wyższa, niż dochodowość ze zwykłego wynajmu mieszkania.
Sytuacja na krakowskim rynku najmu krótkoterminowego jest coraz trudniejsza
Jeśli chodzi o przykład Krakowa – tutaj sytuacja jest jeszcze bardziej skomplikowana. Przede wszystkim obecnie, bardzo szeroka jest baza nieruchomości mieszkaniowych przeznaczonych na cele najmu krótkoterminowego. W mieszkaniach zlokalizowanych w bezpośrednim sąsiedztwie Krakowskiego Rynku oraz centrum miasta panuje zjawisko wręcz walki właścicieli takich nieruchomości mieszkaniowych o potencjalnych turystów. Niestety coraz więcej jest wolnych mieszkań przeznaczonych na najem krótkoterminowy, choć grono turystów zainteresowanych takim najmem jest ciągle duże. Kraków osiąga rekordy odwiedzin turystów. W 2018 roku było ich tutaj 13,5 mln osób. W ciągu ostatnich kilku lat, a także i obecnie, daje się zaobserwować kilka negatywnych tendencji na krakowskim rynku nieruchomości mieszkaniowych.
Mianowicie:
- Wciąż wysoki odsetek przybywających do Krakowa turystów jest mało ufnych wobec zakwaterowania na prywatnych mieszkaniach, na zasadach najmu krótkoterminowego, osoby te są bardziej przyzwyczajone i wciąż pozytywnie nastawione do zamieszkania w dużych hotelach, których w Krakowie jest coraz więcej.
- W obliczu bardzo dynamicznego rozwoju najmu krótkoterminowego w Krakowie wiele hoteli obniżyło stawki za najem pokoi, stąd zamieszkanie w hotelu, a nie mieszkaniu na zasadach najmu krótkoterminowego,
dla turystów jest coraz atrakcyjniejsze, - Rekordy odwiedzin Krakowa przez turystów, bite z roku na rok, skłaniały drobnych inwestorów, nie tylko z Krakowa do inwestowania w ten typ biznesu. Zaczęło aż brakować w Krakowie mieszkań nadających się na wynajem krótkoterminowy dla turystów. Dochodziło do tego, że mieszkania które spełniały chociaż minimalne wymagania w tym względzie były kupowane przez takich inwestorów nawet o 100 tys. zł drożej niż powinna wynosić ich realna wartość. Inwestorzy kupowali mieszkania, w których żaden normalny człowiek, gdyby je obejrzał w realu nie chciałby zamieszkać. Turysta oglądał takie mieszkanie tylko na zdjęciach, wystarczyło, że takie mieszkanie dobrze wyglądało na zdjęciu i szło pod najem krótkoterminowy. To, że kamienica jest obdrapana, wejście do takiego mieszkania jest z brzydkiej sutereny, okna są małe i wychodzą na ciemne podwórka. Albo to, że przez okna takiego mieszkania zaglądają przechodnie z mocno uczęszczanej ulicy żaden turysta na zdjęciu tego nie widział. Pod najem krótkoterminowy szły nawet mieszkania w przyziemiu, wystarczyło, że okna zasłonięte do zdjęcia firankami dobrze wyglądały na zdjęciach. Często w takich mieszkaniach jedynymi oknami w pomieszczeniach liczonych jako np. salon z aneksem kuchennym były oszklone drzwi wejściowe do mieszkania. Takie oto perełki osiągały ceny o około 100 000 zł wyższe niż podobne 500 metrów dalej. Zamiast 250 tys. zł. mieszkanie jednopokojowe, cena zakupu wynosiła 350 000 zł. i mieszkanie schodziło na pniu.
Teraz właściciele nieruchomości przeznaczonych na najem krótkoterminowy borykają się z poważnym problemem, tj. „przestojem w najmie nieruchomości”. Być może sława krakowskich apartamentów w suterenach w odrapanych cuchnących moczem kamienicach, stały się znane w Europie i wszyscy wolą teraz już bezpiecznie zamieszkać w Hotelu. Polskie hotele mają bardzo dobrą renomę w Europie, są wręcz uważane za jedne z najbardziej komfortowych w swojej klasie.
Ze zjawiskiem znacznego obniżenia popytu na najem krótkoterminowy mamy do czynienia głównie w sezonie zimowym oraz jesiennym, kiedy do Krakowa przybywa najmniej zagranicznych wycieczek. W takim okresie właściciele nieruchomości mieszkaniowych nie wypracowują przychodu z najmu mieszkania, a przeciwnie muszą ponosić z własnych środków finansowych koszty jego utrzymania (koszty zapłaty czynszu do administracji – spółdzielni i podstawowych mediów),
- Ceny zakupu nieruchomości mieszkaniowych w Krakowie dla późniejszego najmu krótkoterminowego są wciąż bardzo wysokie i niewiele wskazuje, aby w perspektywie najbliższych lat doszło do ich obniżenia, chyba, NBP podniesie stopy procentowe znacznie.
- Na krakowskim rynku nieruchomości mieszkaniowych przeznaczonych do najmu krótkoterminowego obserwowany jest zjawisko tak zwanej „walki o turystę”, szeroka jest niestety baza mieszkań przeznaczonych na ten właśnie cel, właściciele takich nieruchomości muszą ze sobą konkurować, aby pozyskiwać turystów, to często oznacza, że właściciele takich nieruchomości ponoszą wysokie koszty związane z pozyskaniem turystów, prowizje Agencji pośredniczących nie maleją.
- Generalnie transakcja najmu mieszkania na doby wciąż jest niedostatecznie uregulowana prawnie, to również odczuwają właściciele mieszkań przeznaczonych na taki cel w Krakowie, często problematyczne jest rzeczywiste uzyskanie wynagrodzenia od turystów za pobyt, czy wyegzekwowanie od nich ewentualnej zapłaty za wyrządzone szkody na mieszkaniu,
- Spory odsetek turystów zwłaszcza zagranicznych, korzystających z krakowskich mieszkań na zasadach najmu krótkoterminowego, urządza w nich imprezy, czy też dokonuje w czasie pobytu zniszczenia mienia. Nawet jeżeli osoby te pokrywają koszty szkód, dla właściciela oznacza to kolejne remonty, ale i utracony dochód przez czas, kiedy mieszkanie jest przywracanie do dobrej formy, bo gdy pracuje ekipa remontowania, nie może zostać wynajęte,
- Właściciele nieruchomości mieszkaniowych przeznaczonych na najem krótkoterminowy w Krakowie, które są zlokalizowane poza ścisłym centrum miasta, w dzielnicach niszowych, mają w ogóle poważny problem ze znalezieniem jakichkolwiek turystów, takie, więc mieszkania z zasady kupione na najem krótkoterminowy z uwagi na ich lokalizację z dala od prestiżowej części miasta z góry są skazane na problem z pozyskaniem kiedykolwiek turystów.
Biorąc pod uwagę wyżej wskazane trudności, z którymi zmagają się właściciele mieszkań przeznaczonych pod najem krótkoterminowy w Krakowie, należy stwierdzić, że tej postaci model wynajmowania mieszkań jest zdecydowanie mocno przereklamowany.
Zwłaszcza biorąc pod uwagę, jak drogie są nieruchomości mieszkaniowe w Krakowie, i jak dużo potencjalny inwestor musi wydać środków finansowych na samym starcie, by w ogóle stać się właścicielem takiego mieszkania. Praktyka pokazuje, że za mieszkanie w ścisłym centrum miasta o metrażu średnio 35 m2 i kiepskim standardzie inwestor będzie musiał wydać nawet ponad 350 000 zł. Równowartość tej kwoty ciężko będzie mu odzyskać z pieniędzy pozyskiwanych z tytułu najmu krótkoterminowego mieszkania czasami nawet w perspektywie 20 lat.