Zakup nieruchomości, ze względu na dużą wartość zawieranej transakcji, zwykle poprzedzany jest zawarciem umowy przedwstępnej. Ma ona na celu określenie podstawowych zasad i warunków właściwej umowy, która będzie musiała zostać zawarta, aby dopełnić transakcję. Co warto wiedzieć o umowie przedwstępnej?
Umowa przedwstępna: wstęp do faktycznej umowy kupna-sprzedaży
Umowa przedwstępna to nic innego jak dokument stwierdzający podstawowe założenia oraz istotne postanowienia faktycznej umowy, która przeniesie własność nieruchomości na finalnego nabywcę. Określa ona też datę, do kiedy należy zawrzeć umowę sprzedaży.
Zadaniem umowy przedwstępnej jest zagwarantowanie bezpiecznej transakcji i uwzględnienie interesów obu stron. Jeżeli jedna ze stron umowy przedwstępnej zobowiązana do zawarcia ostatecznej umowy uchyla się od dopełnienia tego obowiązku, druga strona może zażądać odszkodowania (jeżeli taka opcja możliwość została przewidziana w umowie). Jego wysokość i dokładne warunki powinny również być zawarte w treści umowy przedwstępnej. Warto jednak pamiętać, że ewentualne żądania naprawienia wynikłej szkody oraz związane z tym roszczenia powinny być zgłoszone od razu. Przedawniają się one po upływie roku od dnia, w którym miała być sporządzona umowa właściwa, przenosząca własność nieruchomości.
Dokument ten, zawarty między dwiema stronami transakcji, oprócz kwestii ewentualnego odszkodowania z powodu wycofania się od wypełnienia postanowień umowy, zabezpiecza przed ewentualną zmianą jej warunków. I tak sprzedający nie ma prawa zmienić ceny nieruchomości od momentu zawarcia umowy przedwstępnej, a kupujący nie może nagle tak po prostu zrezygnować z dopełnienia transakcji.
Czy umowa przedwstępna jest konieczna do zrealizowania transakcji?
Zawarcie umowy przedwstępnej nie jest konieczne, aby móc kupić czy sprzedaż nieruchomość. Powinni ją jednak zawrzeć wszyscy ci, którzy do nabycia mieszkania czy domu potrzebują kredytu hipotecznego. Bez tego dokumentu większość banków nie może przygotować oferty kredytowej. Instytucje finansowe wymagają umowy przedwstępnej jako potwierdzenia ceny transakcyjnej oraz jej lokalizacji. W przypadku transakcji z udziałem kredytu, taki dokument między dwiema stronami to również dodatkowe zabezpieczenie dla sprzedającego. Jeśli ostatecznie kupujący z jakiejś przyczyny nie otrzyma kredytu na przykład po kilku tygodniach czy miesiącach starań, właściciel nieruchomości oczekujący na sfinalizowanie sprzedaży ma możliwość zachować zadatek otrzymany przy umowie przedwstępnej.
Co znajduje się w umowie przedwstępnej?
W umowie przedwstępnej znajdziemy kilka elementów do wypełnienia, wśród których najważniejsze to szczegółowe informacje na temat nieruchomości, dane sprzedającego i dane kupującego. Przy jej podpisywaniu warto sprawdzić kilkakrotnie, czy na pewno zawiera wszystko, to co powinna. Jeśli chodzi o dane personalne obu stron, umowa przedwstępna powinna zawierać imię, nazwisko, imiona rodziców, numer dowodu osobistego, PESEL, adres, a w przypadku firmy, jej nazwę, numer identyfikacji podatkowej oraz numer KRS. Informacje na temat nieruchomości powinny zawierać jej lokalizację, położenie i numer księgi wieczystej, ewentualne obciążenia.
Bardzo ważna część to oczywiście wskazanie ceny nieruchomości oraz daty zawarcia właściwej umowy sprzedaży. Należy również wskazać kwotę zadatku. W przypadku zawarcia ostatecznej umowy zostanie on zaliczony na poczet ceny. Jeśli do transakcji nie dojdzie, a winnym temu będzie kupujący, zadatek przepadnie na jego niekorzyść. W niektórych przypadkach umowa przedwstępna może określać też dodatkowe elementy, takie jak na przykład umowne prawo do odstąpienia od umowy w niektórych, konkretnych sytuacjach.