Kiedy zarządca nieruchomości wypełnia swoje obowiązki w stosunku do wspólnoty skrupulatnie, współpraca z właścicielami mieszkań układa się pomyślnie. Niestety bywają przypadki gdy owa współpraca nie jest łatwa, a przez niegospodarność firmy czy osoby zarządzającej, wspólnota popada w długi. Co w takim przypadku zrobić? Czy zarządcę nieruchomości można odwołać? A jeśli tak, to w jaki sposób?
Kim jest zarządca nieruchomości i jakie ma obowiązki?
Zarządcą może być zarówno osoba fizyczna jak i prawna. Może być nim jeden lub kilku członków wspólnoty, może być nim także firma lub osoba fizyczna z zewnątrz, prowadząca działalność gospodarczą w zakresie zarządzania nieruchomościami. Bez względu na to, kim jest zarządca, obowiązki spoczywające na nim są takie same i mówi o nich art. 184b Ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 lipca 1997 roku:
Zarządzanie nieruchomością
Zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu zapewnienie racjonalnej gospodarki nieruchomością, a w szczególności:
- właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości;
- bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości;
- właściwej gospodarki energetycznej w rozumieniu przepisów prawa energetycznego;
- bieżące administrowanie nieruchomością;
- utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem;
- uzasadnione inwestowanie w nieruchomość.
Podsumowując zarządca nieruchomości m.in. podpisuje umowy z dostawcami mediów, realizuje bieżące sprawy związane z naprawami i działalnością wspólnoty, spoczywa na nim obowiązek dbania o przeglądy PPOŻ, zwołuje i organizuje głosowania. Zarządca, może powierzyć część swoich obowiązków innemu podmiotowi który, na podstawie umowy cywilno-prawnej, będzie pełnił funkcję Administratora. Dzisiaj jednak skupmy się na kwestii odwołania zarządcy.
Co zrobić gdy zarządca nie wywiązuje się ze swoich obowiązków?
Bywa, że współpraca wspólnoty z zarządcą jest drogą przez mękę, a oczekiwania właścicieli mieszkań nie są spełniane. Jeśli nie są to sprawy wysokiej wagi – będzie szarpać nerwy, lecz w najgorszej wypadku może dojść do nieprawidłowości finansowych i długów wspólnoty spowodowanych nieudolnym lub nieuczciwym zarządzaniem. Wówczas, należy się winowajcy jak najszybciej pozbyć. Tylko jak odwołać zarządcę?
Dobra wiadomość jest taka, że członkowie wspólnoty mogą w każdej chwili odwołać zarządcę, gorsza – potrzebny jest wspólny front właścicieli mieszkań, co może nie być łatwe.
Procedura odwołania zarządcy nieruchomości
Podczas przygotowywania odwołania obecnego zarządcy, warto mieć wybranego nowego, który pomoże ten proces przeprowadzić krok po kroku.
Najpierw trzeba złożyć wniosek zwołujący nadzwyczajne zebranie wspólnoty. Potrzebne są do tego podpisy właścicieli posiadających 10% udziałów w nieruchomości. We wniosku musi być zawarty termin, godzina oraz miejsce spotkania dzięki czemu zarządca nie będzie mógł odwlekać w czasie owego zebrania. Każdy z właścicieli musi zostać o nim poinformowany – nieobecni mogą przekazać swoje pełnomocnictwo osobie trzeciej, by ta mogła zagłosować w ich imieniu. Do odwołania konieczne jest 50% udziałów + 1. Jeśli na zebraniu nie uda się uzyskać wystarczającej ilości głosów, można zebrać je później i dostarczyć na kolejne, zwołane w ten sam sposób nadzwyczajne zebranie.
Na takim zebraniu nie powołuje się nowego zarządcy, lecz najlepiej wybrać zarząd spośród mieszkańców, który to z kolei wybierze nową firmę czy osobę.
Najtrudniejszym elementem odwołania zarządcy, jest zebranie odpowiedniej ilości głosów/udziałów potrzebnych do odwołania. Na szczęście jest wiele możliwości by to zrobić, od ankiet wrzucanych do skrzynek czy wysyłanych pocztą, po chodzenie od drzwi do drzwi i rozmowy z sąsiadami. Ważne, by się nie poddawać, i szybko reagować zanim sytuacja wspólnoty drastycznie się pogorszy.