,,Mieszkanie za dożywotnią rentę!” – takie ogłoszenia można znaleźć w skrzynkach na listy oraz Internecie. Kierowane są one głównie do osób starszych, samotnych lub w ciężkiej sytuacji finansowej, dlatego mogą wydawać się niezwykle kuszące i dawać nadzieję na rozwiązanie problemów. Na rynku powstało dużo firm proponujących rozwiązania, które dla klienta mogą skończyć się źle. Jak skorzystać z takiej oferty, by nasze problemy jeszcze się nie pogorszyły? Czym jest hipoteka odwrócona? Kto może ją bezpiecznie udzielać? Dzisiaj, piszemy o korzyściach, ale i zagrożeniach z tym związanych.
Czym jest hipoteka odwrócona?
Hipoteka odwrócona, jak sama nazwa wskazuje, jest odwrotnością standardowej hipoteki, a właściwie kredytu hipotecznego. W skrócie: biorąc kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości spłacamy kredyt w pieniądzach, a biorąc hipotekę odwróconą otrzymujemy od banku pieniądze, a bank w zamian przejmuje naszą nieruchomość.
Kto może zaciągnąć hipotekę odwróconą?
Skorzystać z takiej oferty mogą osoby fizyczne posiadające tytuł prawny do nieruchomości w postaci: własności, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu lub prawa do użytkowania wieczystego. Nieruchomość nie musi być koniecznie mieszkaniem, może to być grunt lub dom. Odwróconej hipoteki nie można wziąć na nieruchomość, do której nie posiadamy praw, ale można, jeśli jest się jej współwłaścicielem.
PARABANKI czy BANKI? Kto może udzielać odwróconej hipoteki?
Właśnie tutaj powstaje najwięcej zagrożeń dla nadużyć. Według ustawy z dnia 23 października 2014 roku o odwróconym kredycie hipotecznym stroną podpisującą hipotekę odwróconą może być tylko bank. Działalność banków jest licencjonowana i nadzorowana przez Komisję Nadzoru Finansowego stąd możemy mieć pewność, że taka umowa będzie zgodna z prawem polskim. Niestety, część parabanków ma w swojej ofercie pożyczki tego typu, lecz trzeba pamiętać, że podejmujemy wówczas ryzyko: parabanki nie podlegają żadnym kontrolom oraz mogą zniknąć z dnia na dzień.
Ile bank zapłaci za naszą nieruchomość?
To doskonałe pytanie, które powinien zadać sobie każdy, kto zastanawia się nad tym rozwiązaniem. Należy pamiętać, że bank nie jest instytucją charytatywną, dlatego będzie w pierwszej kolejności patrzył na swój interes.
Do określenia wartości nieruchomości stosuje się zapisy ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 roku , która przewiduje, że wartość rynkowa nieruchomości to wartość najbardziej prawdopodobna do uzyskania na rynku. Ustalenie kwoty odbywa się na podstawie analizy np.: kwot transakcyjnych innych nieruchomości oraz na podstawie opinii rzeczoznawcy majątkowego, który sporządza wycenę nieruchomości. Duży wpływ na wysokość kredytu ma wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę. Dla kredytobiorcy najkorzystniejsza będzie wycena jak najwyższa, a dla banku – jak najniższa. Innymi wyznacznikami są m.in. wiek, stan zdrowia czy płeć właściciela nieruchomości.
W jakiej formie wypłacane są pieniądze?
Wszystko zależy od warunków jakie dany bank zaproponuje i zawrze w swojej umowie, a kredyt odwróconej hipoteki zawsze przyznawany jest w walucie w jakiej kredytobiorca uzyskuje swoje dochody.
Środki pieniężne mogą być wypłacane w formie rat lub jednorazowo. Warto zastanowić się, która z opcji jest bardziej korzystna, bowiem bank przestaje wypłacać raty wraz ze śmiercią kredytobiorcy. Natomiast, w sytuacji gdy umowa jest zawarta z więcej niż jednym kredytobiorcą, w przypadku śmierci jednego z nich, drugi kredytobiorca wraz z nabyciem praw do nieruchomości po zmarłym, dziedziczy prawo do rat. Wysokość takiej raty jest proporcjonalna do odziedziczonych udziałów.
Czy można odstąpić od umowy?
Owszem, jest taka możliwość. Kredytobiorca w ciągu 30 dni od podpisania umowy ma prawo do odstąpienia. Jeśli w tym czasie, bank wypłacił już pieniądze, kredytobiorca jest zobowiązany do zwrotu tej sumy wraz z odsetkami oraz do zwrotu opłat poniesionych przez bank na rzecz sądów i organów administracji państwowej.
Czy bank może wypowiedzieć umowę?
Bank może wypowiedzieć umowę, jeśli z nieruchomości która stanowi zabezpieczenie odwróconej hipoteki, została wszczęta egzekucja przez innego wierzyciela niż bank, o której bank nie został poinformowany przed zawarciem umowy odwróconego kredytu hipotecznego. Innym przypadkiem jest sytuacja, gdy kredytobiorca przenosi prawo do nieruchomości na osoby trzecie, bez zgody banku.
Czy mieszkanie obciążone odwróconą hipoteką można sprzedać?
Można, jeśli bank nie zawarł zapisu o niezbywalności w umowie. Nabywca takiej nieruchomości automatycznie staje jest dłużnikiem wobec banku, a po śmierci kredytobiorcy – przestaje być właścicielem takiej nieruchomości.
Jakie obowiązki spoczywają na kredytobiorcy?
Przede wszystkim zobowiązany jest ubezpieczać nieruchomość, utrzymywać ją w stanie niepogorszonym, terminowo uiszczać opłaty eksploatacyjne i podatki od nieruchomości.
Przed podjęciem decyzji o wzięciu odwróconego kredytu hipotecznego warto poczytać więcej, między innymi na stronach rządowych:
– https://www.rpo.gov.pl/sites/default/files/Odwrocona_Hipoteka.pdf
– http://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU20140001585/U/D20141585Lj.pdf
– https://www.rpo.gov.pl/sites/default/files/Odwrocona_Hipoteka.pdf