Bezpieczny wynajem mieszkania

Pomimo wstrząsu jaki panuje na rynku z powodu epidemii Covid-19 warto pamiętać, że długoterminowe inwestycje w nieruchomości są najlepszą formą lokaty kapitału. Choć dziś “nie jest różowo” można się spodziewać, że rynek w końcu wróci do swoich parametrów.

Z tego wpisu dowiesz się:

  1. Mieszkanie jako inwestycja oszczędności
  2. Kłopot z tradycyjnym wynajmem,
  3. Wypowiedzenie umowy najmu
  4. Eksmisja komornicza i obowiązek lokalu zastępczego
  5. Obowiązki właściciela mieszkania
  6. podsumowanie 

Mieszkanie jako inwestycja oszczędności

Coraz więcej osób w Polsce decyduje się na zainwestowanie swoich oszczędności w zakup mieszkania. Takie rozwiązanie wydaje się dobrym wyjściem dla osób myślących perspektywicznie i szukających bezpiecznych, długoterminowych rozwiązań. Mieszkanie zawsze będzie można wykorzystać jako dodatkowy dochód, sprzedać, podarować dorosłym dzieciom. Możliwości jest wiele.

Dochody z lokatorskiego wynajmu mieszkań wynoszą zazwyczaj  kilka procent w skali rocznej. Nie jest to zły wynik, wystarczający aby chronić kapitał przed inflacją w okresie braku prosperity. Wzrost cen mieszkań jest kolejnym powodem, a te rosną w Polsce dalszym ciągu bardzo szybko. Czy ta tendencja ma szansę się utrzymać? Możliwe, że tak, pomimo okresów zawirowań.

Epidemia Covid bardzo mocno odcisnęła się na aktualnych warunkach rynkowych. Zatrzymany ruch turystyczny, brak studentów i praca zdalna – to wszystko sprawiło, że obecnie wiele mieszkań na wynajem stoi puste. Jakkolwiek sytuacja wygląda rzeczywiście niedobrze warto pamiętać, że taka jest specyfika inwestycji długoterminowych – czasami przychodzą złe czasy i trzeba je przeczekać. Tymczasem pieniądz zainwestowany w nieruchomość (mieszkanie) zawsze będzie mniej podatny na kryzys i inflację, aniżeli każda inna forma tezauryzacji kapitału.

Możemy się spodziewać, że rynek wynajmu lokatorskiego wreszcie wróci do swoich zwyczajowych parametrów. Tymczasem warto jest poświęcić czas aby przemyśleć warunki powrotu do wynajmu.

Kłopot z tradycyjnym wynajmem

Wielu właścicieli obawia się jednak wynająć swoje mieszkanie z powodu potencjalnych kłopotów z nierzetelnym lokatorem. Zdarza się, że najemca-lokator uporczywie nie płaci, wykorzystuje lokal niezgodnie z jego przeznaczeniem, nie dba o powierzony majątek, a nawet świadomie dewastuje mienie. Co w takiej sytuacji zrobić? Wypowiedzenie umowy wcale nie oznacza, że odzyskamy tak szybko nasze mieszkanie.

Wypowiedzenie umowy najmu

Przesłanki do wypowiedzenia umowy najmu stanowią tzw. “katalog zamknięty”. Oznacza to, że inne warunki zawarte w umowie mogą okazać się nieskuteczne. Właściciel ma prawo do wypowiedzenia umowy najmu, jeżeli:

  • pomimo pisemnego upomnienia lokator nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem albo zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców lub wykracza w sposób rażący, uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali;
  • lokator wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela;
  • lokator używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 ust. 4 ustawy, dotyczącego konieczności zapewnienia lokalu zastępczego.

Ustawa o ochronie lokatorów stanowi, że podstawą wypowiedzenia umowy z tytułu nieuregulowanych zobowiązań jest możliwe tylko gdy:

  • lokator pozostaje w pełnej, trzymiesięcznej zwłoce w zapłaconym czynszu,
  • skierowane zostało pismo o zamiarze wypowiedzenia umowy oraz
  • wyznaczono lokatorowi dodatkowego terminu obowiązkowej płatności;

Eksmisja komornicza i obowiązek lokalu zastępczego

Jeżeli umowa została skutecznie wypowiedziana to niepłacący lokator albo sam się wyprowadzi, albo musimy doprowadzić do egzekucji komorniczej. Oznacza to pozew o wydanie lokalu złożony do sądu rejonowego. Sąd badając przesłanki o dopuszczalności eksmisji rozważy prawa lokatora do mieszkania socjalnego. Prawo do lokalu zastępczego przysługuje:

  • kobietom w ciąży;
  • osobom małoletnim, niepełnosprawnym lub ubezwłasnowolnionym oraz ich opiekunom;
  • osobom obłożnie chorym;
  • emerytom lub rencistom spełniającym warunki do otrzymania świadczeń z pomocy społecznej;
  • osobom posiadających status bezrobotnego;
  • innym osobom spełniającym przesłanki określone przez radę gminy.

Jeśli sytuacja materialna lokatora jest dobra, sąd może orzec eksmisję bez uwzględnienia prawa do lokalu socjalnego.

Ochrona przed eksmisją

Ochroną niepłacącego lokatora jest ustawowy zakaz eksmisji  w okresie od 1 listopada do 31 marca. Z koleji “tarcza antykryzysowa” wprowadziła ustawową ochronę osób które wskutek pandemiii popadły w finansowe kłopoty. Łatwo można znaleźć przykłady eksmisji ciągnących się bezskutecznie miesiącami, a nawet dłużej.

Obowiązki właściciela mieszkania

Tymczasem ustawa o ochronie lokatorów nakłada na właściciela szereg obowiązków. Niezależnie od tego czy jego lokator płaci i mieszkanie na siebie zarabia, są to:

  • obowiązek zadbania o instalacje i urządzenia,
  • zadbanie o to aby oddawany lokal był odpowiednio wyposażony,
  • a nawet o czystość w przestrzeni komunikacji publicznej oraz dokonywanie remontów.

Oznacza to zawsze jednym słowem obowiązek ponoszenia kosztów bieżących i odtwarzających majątek, niezależnie od problemów z lokatorami i wydatkami związanymi z ich eksmisją. Jest to wyjątkowo nieszczęśliwy zbieg okoliczności.

Najem okazjonalny, rozwiązanie kłopotów?

W sukurs wynajmującym przyszły przepisy o najmie okazjonalnym. Kodyfikacja pozwala na należytą ochronę praw zarówno właściciela jak i lokatora. Jakie są cechy jej konstrukcji?

Ustawodawca ograniczył możliwość skorzystania z umowy o najem okazjonalny do osób fizycznych, które nie prowadzą działalności gospodarczej. Tym samym chroni właśnie tych z nas, dla których wynajmowanie lokalu do dochód dodatkowy i forma zagospodarowania oszczędności.

Umowa na czas określony

Umowa o najem okazjonalny jest zawierana zawsze na czas określony, nie dłuższy aniżeli 10 lat. Oznacza to, że jest to zawsze umowa terminowa, chroniąca obydwie strony przed jej wcześniejszym wypowiedzeniem z przyczyn innych aniżeli przewidzianych ustawą.

Szczególne warunki zawarcia umowy najmu okazjonalnego

Umowa jest zawierana w formie pisemnej (zwykłej) jednak do jej skuteczności niezbędny jest kilka dokumentów:

  • notarialne poddanie się egzekucji i zobowiązanie do opróżnienia i wydania lokalu;
  • wskazanie przez najemcę innego lokalu w którym ma prawo zamieszkać po opuszczeniu najmowanej nieruchomości;
  • oświadczenie właściciela lokalu lub osoby mającej tytuł prawny do niego, o zgodzie na zamieszkanie po ustaniu umowy najmu okazjonalnego;

Jeżeli w trakcie trwania umowy najmu okazjonalnego lokator utraci prawo do przyszłego lokalu powinien w ciągu 21 dni wskazać inny lokal wraz ze zgodą jego właściciela do którego będzie się mógł przeprowadzić. Brak dopełnienia tego obowiązku skutkuje rygorem wypowiedzenia umowy i obowiązkiem opuszczenia lokalu.

Obowiązkowe zgłoszenie umowy najmu okazjonalnego

Umowa podlega obowiązkowemu zgłoszeniu do urzędu skarbowego. Obowiązek ten ciąży na wynajmującym, a jego uchybienie zaciąga poważną sankcję – nie jest możliwe skorzystanie z oświadczenia o poddaniu się egzekucji złożonego przez najemcę.

Eksmisja z najmu okazjonalnego

O ile w przypadku tradycyjnego najmu problemem nie jest samo wypowiedzenie umowy, ale faktyczne odzyskanie lokalu, o tyle w przypadku najmu okazjonalnego ten problem zwyczajnie nie występuje. Najmujący lokator zobowiązał się dobrowolnie do opuszczenia lokalu, wskazał miejsce swojego przyszłego zamieszkania oraz umożliwił działania egzekucyjne z pominięciem drogi sądowej. 

Najem okazjonalny – ochrona lokatora

Lokator mieszkania użytkowanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego w dalszym ciągu korzysta z przywilejów ustawy o ochronie lokatorów. A to znaczy, że istniejąca umowa nie może zostać wypowiedziana z pogwałceniem warunków przewidzianych w ustawie, takich samych jak w przypadku “zwykłej” umowy (wymienionych wyżej w punkcie “wypowiedzenie umowy najmu”).

Bezpieczny wynajem mieszkania

Może się zdawać najem okazjonalny wygląda trochę bardziej skomplikowanie pod względem dokumentowym aniżeli “zwykły najem”. Jest tak tylko na pozór. Umowa o najem okazjonalny spełnia bowiem się w sytuacji lokatora problematycznego, pozwala nam szybko uwolnić się z kłopotów i znaleźć nowego najemcę. Jest to ogromna przewaga, z którą zgodzi się każdy kto widział wielomiesięczne, nawet ponad roczne zmagania się z nieskuteczną eksmisją.