Nowa ustawa ochroni nabywców nieruchomości.

brown book pagePhoto by Wendy van Zyl on Pexels.com

Ustawa, zgłoszona przez UOKiK,  mająca chronić nabywców mieszkań i domów jednorodzinnych przed utratą wpłaconych pieniędzy, trafiła w końcu do Sejmu. Większość klubów opowiada się za wprowadzeniem zmian, powstaje jednak obawa, że nowe przepisy spowodują wzrost cen nieruchomości z rynku pierwotnego. Jakie założenia niesie ze sobą projekt?

  • Tzw. ustawa deweloperska z 2011 roku
  • Czym będzie Deweloperski Fundusz Gwarancyjny?
  • Czy będzie można odmówić odbioru mieszkania?
  • Ile będzie wynosiła kwota rezerwacyjna nieruchomości?

Niejednokrotnie przekonaliśmy się, że obowiązujące od 2011 roku przepisy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, które powszechnie nazywane są tzw. ustawą deweloperską, nie dają wystarczającej ochrony przed utratą pieniędzy wpłaconych na konto dewelopera. Jaka jest w tym przyczyna? Ponieważ ustawa dała możliwość, z której firmy deweloperskie chętnie korzystają, ustanawiania otwartego rachunku powierniczego. Jest to rachunek, na który osoba kupująca nieruchomość wpłaca ustalone transze, które mają pokryć koszty kolejnych etapów budowy. Pieniądze zostają wypłacone deweloperowi przez bank,  po stwierdzeniu zakończenia kolejnego etapu realizacji inwestycji. Koszt każdego z etapów nie może wynosić więcej niż 25% i mniej niż 10% całości kwoty. Odwrotna sytuacja jest w przypadku zamkniętego rachunku powierniczego – środki pieniężne są przekazywane deweloperowi dopiero po otrzymaniu przez bank aktu notarialnego, potwierdzającego przeniesienie własności na nabywcę. To rozwiązanie jest znacznie bezpieczniejsze, lecz niewygodne dla firm deweloperskich, ponieważ muszą wówczas finansować budowę z zewnętrznego źródła, a nie ze środków pieniężnych nabywców.

Co proponuje projekt ustawy?

Przede wszystkim powstanie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, który będzie miał za zadanie dodatkową ochronę nabywców w przypadku upadłości dewelopera.

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny będzie opłacany przez deweloperów w stawkach:

  • maksymalnie 2 % w przypadku otwartego rachunku
  • maksymalnie 0,2 % przy zamkniętym rachunku

Są to procenty od każdorazowej wpłaty na konto dewelopera, czyli w przypadku zakupu mieszkania za 400 000 zł, przy każdorazowej wpłacie przez nabywcę 100 000 zł na Mieszkaniowy Rachunek Powierniczy, deweloper będzie musiał wpłacić na konto Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego 2 000 zł jeśli posługuje się otwartym rachunkiem powierniczym. W przypadku zamkniętego rachunku kwota ta wyniesie jedynie 200 zł. Różnica w procencie jest na tyle znaczna, że  ma zachęcić deweloperów do wybierania rachunków zamkniętych, lecz czy zachęci? Już pojawiają się głosy, że deweloperzy po prostu przerzucą ten koszt na nabywców, czyli ceny mieszkań z rynku pierwotnego znowu wzrosną.

Czy będzie można odmówić odbioru mieszkania?

Owszem, i tutaj nastąpią znaczne zmiany bowiem UOKIK, wielokrotnie już ostrzegał, że procedura reklamacyjna według tzw. ustawy deweloperskiej, nie dawała wpływu na czas oraz jakość usuwania zgłoszonych wad i ma to zostać zmienione. Zgodnie z projektem, będzie można odstąpić od umowy deweloperskiej z powodu istotnych wad lokalu.

Ile będzie wynosiła kwota rezerwacyjna nieruchomości?

Do tej pory była to kwestia nierozwiązana i zależała od dewelopera, w nowej ustawie będzie to najprawdopodobniej 1% wartości nieruchomości.