Jak czytać Księgę Wieczystą mieszkania?

woman in white blazer writing on white paperPhoto by RODNAE Productions on Pexels.com

Księga Wieczysta (KW) jest zbiorem informacji o danej nieruchomości. Wraz z podstawą nabycia stanowi bazę dokumentów potrzebnych do zakupu mieszkania. Księga Wieczysta, bez względu na to czy mówimy o takiej w wersji papierowej, czy wirtualnej, składa się z okładki oraz pięciu działów, z których każdy zawiera informacje dotyczące innych aspektów nieruchomości, także przypomina ona swoją budową faktyczną książę z okładką i poszczególnymi rozdziałami. 

Ostatnio, w artykule przestrzegającym przed oszustami, pisaliśmy, jak ważne jest sprawdzenie dokumentów, zanim wpłacimy jakąkolwiek kwotę, tytułem rezerwacji lub zadatku. Dlatego dzisiaj skupimy się na tym, gdzie znaleźć interesujące nas informacje w gąszczu danych, jakie zawiera Księga Wieczysta (KW). 

Gdzie znaleźć Księgę Wieczystą?

Dzięki cyfryzacji, by sprawdzić Księgę Wieczystą, nie musimy udawać się już do sądu. Wystarczy, że wejdziemy na stronę Internetową Ministerstwa Sprawiedliwości  i wpiszemy jej numer. Każda księga zaczyna się od liter, w zależności od położenia nieruchomości oraz cyfr. Jeśli nie znamy ostatniej cyfry, a tak może się zdarzyć gdy Księga była zakładana dawno, wystarczy, że sprawdzimy po kolei cyfry od 0 do 9 – system sam powie nam, jeśli trafimy na niewłaściwą cyfrę. Po pojawieniu się następnego okna klikamy “Przeglądanie aktualne treści” – wówczas znajdujemy tylko obecny stan rzeczy, bez całej historii nieruchomości, która nierzadko zajmuje nawet kilkanaście lub kilkadziesiąt stron i jest nam całkowicie zbędna. Nas interesują tylko aktualne informacje 

Dział I-0 – oznaczenie nieruchomości.

W tym dziale, u samej góry, znajduje się numer Księgi, którą przeglądamy, a pod nią informacja o statusie własności. Z tego miejsca dowiemy się, czy mieszkanie jest odrębną własnością, czy np. spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu mieszkalnego, a może lokalem niemieszkalnym, który ktoś próbuje nam sprzedać jako lokal mieszkalny. Oprócz tego, w tym dziale zawierają się główne informacje o mieszkaniu: 

  • pełny adres;
  • opis lokalu – czyli ilość i specyfikę pomieszczeń. Warto zwrócić na to uwagę, gdyż za sprawą remontów obecnego właściciela może nie zgadzać się ilość pomieszczeń, czasem ktoś z kuchni robi pokój, a kuchnię przenosi do salonu jako aneks kuchenny. Ważne by miał na to wszystko pozwolenie od spółdzielni mieszkaniowej, jeśli to spółdzielnia zarządza budynkiem, oraz by instalacje zostały poprowadzone przez specjalistę;
  • kondygnacja – pamiętajmy, że w ilość kondygnacji wliczony jest parter, dlatego numer kondygnacji może być o jeden wyższy, niż numer piętra;
  • przyłączenie – numer Księgi Wieczystej budynku, z której zostało wyodrębnione mieszkanie
  • pole powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych – czasami powierzchnia pomieszczenia przynależnego, czyli piwnicy lub komórki lokatorskiej jest wyszczególniona w osobnej rubryce. Najczęściej jednak jest zsumowana z metrażem mieszkania, dlatego konieczne jest sprawdzenie w podstawie nabycia nieruchomości lub na zaświadczeniu ze spółdzielni mieszkaniowej, jaka jest faktyczna powierzchnia mieszkania, a jaka piwnicy;
  • u samego dołu wykazane są dokumenty, na podstawie których dokonano wpisu do Księgi Wieczystej 

Dział I-SP – spis praw związanych z nieruchomością

W związku z przekształceniem użytkowania wieczystego we własność w tym dziale, w niektórych KW pojawia się u góry wzmianka. Nie należy się nią martwić, pamiętajmy jednak, że obecny właściciel musi przedstawić do umowy notarialnej zaświadczenie o wysokości opłaty przekształceniowej lub o jej całkowitej spłacie.

Dodatkowo, posiadając nieruchomość lub prawo do lokalu posiadamy udziały również w częściach wspólnych budynku i właśnie ten udział opisany jest w tym dziale.

Dział II – własność

Ten dział mówi nam o tym, kto jest właścicielem owego mieszkania i na podstawie jakiego dokumentu je nabył. To ważne, by porównać dane z dowodem osobistym właściciela. Jak widzimy w tym wypadku u góry strony mamy dodatkowy wpis, tzw. wzmiankę, dotyczącą wpisu własności/współwłasności. Taka wzmianka mówi nam, że do sądu został złożony wniosek o wpisanie nowego właściciela lub współwłaściciela i niedługo powinien on pojawić się w tym dziale. To dla nas ważna informacja i konieczne jest dowiedzenie się szczegółów.

Dział III – prawa, roszczenia i ograniczenia

Tak jak wcześniej, w dziale I-SP tak i tutaj, ze względu na przekształcenie gruntów w części KW pojawił się wpis roszczenia o opłatę przekształceniową i taki wpis nie powinien nas martwić. Sytuacja znacznie komplikuje się, jeśli w tym dziale widnieje wpis komorniczy lub dożywocie. Jeśli któryś z tych wpisów znajduje się w KW mieszkania, które chcemy kupić bez pomocy pośrednika, musimy bardzo uważać i warto byśmy się zastanowili, czy chcemy uczestniczyć w tak skomplikowanej i niebezpiecznej dla nas transakcji.

Dział IV – hipoteka

W dziale IV najczęściej znajdują się wpisy związane z kredytem hipotecznym, zaciągniętym przez obecnych właścicieli na zakup tego mieszkania. Znaczna ilość KW ma owy wpis i nie mamy się czym martwić, bowiem na umowę notarialną obecni właściciele muszą dostarczyć zaświadczenie o tym, że bank zgadza się na wcześniejszą spłatę kredytu oraz wyrazi zgodę na wykreślenie wpisu, zaraz po jego spłacie. 

Z kolei w przypadku, gdy wpis dokonany jest na rzecz Zakładu Ubezpieczeń Społecznych, konieczne jest wyjaśnienie spraw z tym związanych i współpracy z ZUS-em w celu rozwiązania sytuacji i wykreślenia wpisu.

Czytanie Księgi Wieczystej nie jest trudne, jeśli sytuacja prawna i finansowa nieruchomości jest jasna. Pamiętajmy jednak, że w przypadku jakichkolwiek komplikacji, warto skorzystać z pomocy doświadczonego pośrednika, który pomoże nam rozwiązać problemy, wykreślić wpisy i bezpiecznie kupić mieszkanie bez obciążeń.