Szukając terenu pod budowę domu, w ogłoszeniach z pewnością napotkasz terminy działka uzbrojona i działka nieuzbrojona. Co się za nimi kryje? Od uzbrojenia działki zależy jej koszt i ilość prac, które należy wykonać przed budową. Przeczytaj i zobacz, co się bardziej opłaca oraz jak sprawdzić, czy działka jest uzbrojona.
Gdzie szukać definicji działki uzbrojonej?
Niestety, w Prawie budowlanym nie znajdziemy definicji działki uzbrojonej i nieuzbrojonej. Jej brak sprawia, że wielu sprzedających interpretuje te pojęcia na swoją korzyść. Przez to działki z różnym poziomem przygotowania do budowy mogą być sprzedawane w zawyżonych cenach. Zanim zdecydujemy się na kupno terenu, dopytajmy koniecznie, co sprzedający rozumie poprzez uzbrojenie.
Działka uzbrojona
Działka uzbrojona to teren, który ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej i doprowadzone przyłącza wszystkich podstawowych mediów. Należą do nich:
- sieć wodociągowa,
- energia elektryczna,
- sieć kanalizacyjna,
- sieć gazowa.
Czasami działki posiadające wszystko to, o czym mowa wyżej, nazywane są w pełni uzbrojonymi. Ten rodzaj działki zazwyczaj jest droższy, ponieważ kupujący nie muszą przechodzić przez długi i kosztowny proces uzbrojenia. Decydując się na zakup działki uzbrojonej, unikasz przedłużających się formalności i przyspieszasz budowę domu.
Co z tą drogą?
W założeniu działka uzbrojona ma dostęp do drogi publicznej. Nie z każdej posesji da się jednak wyjechać bezpośrednio na ulicę. Jeżeli teren ma dostęp do drogi wewnętrznej lub służebność, pozwalającą na przejazd przez działkę sąsiada, to nadal klasyfikuje się jako działka uzbrojona. Wydaje się jednak, że służebność może być kłopotliwą opcją – co z dojazdem w przypadku konfliktu z sąsiadem? Zanim wybierzesz działkę, sprawdź status przypisanej do niej drogi w urzędzie miasta lub gminy.
Działka uzbrojona a droga dojazdowa
Nawet jeśli działka bezpośrednio styka się z drogą publiczną, nie zawsze daje to gwarancję otrzymania zgody na bezpośredni zjazd z drogi na działkę. W przypadku dróg o statusie wojewódzkim, krajowym, a zwłaszcza międzynarodowym, może to być niewykonalne i możliwe jedynie z drogi tzw. serwisowej, jeśli taka istnieje. Problem może wystąpić również, jeśli działka zlokalizowana jest np. blisko skrzyżowania dróg lub po sąsiedzku istnieją działki zabudowane o dużej gęstości zjazdów, gdzie wykonanie następnych może kolidować z istniejącymi. Bywa, że planiści MPZP „nanoszą” pasy drogowe w miejscowym planie, mające w założeniu zapewnić dostęp do drogi, ale często na działkach własności prywatnych, nie wywłaszczonych i nie odrolnionych. Inną sprawą jest dostęp do drogi publicznej, która nie spełnia kryteriów (szerokość pasa pieszo-jezdnego min. 5 m) do otrzymania pozwolenia na budowę.
Działka z możliwością uzbrojenia
Czy działka z możliwością uzbrojenia to po prostu… działka nieuzbrojona? I tak i nie. Niektórzy sprzedający posługują się tym terminem, by określić działkę, do której łatwo doprowadzić jest media. Oznacza to zazwyczaj, że działka położona jest przy drodze publicznej w terenie zabudowanym, więc przyłącza są blisko. Zanim uwierzymy sprzedającemu i kupimy działkę, sprawdźmy koniecznie, czy doprowadzenie mediów rzeczywiście będzie takie proste. To, że teren jest położony blisko sieci, nie musi oznaczać, że możemy się do nich przyłączyć. Warto pamiętać, że np. niektóre rury mogą mieć maksymalną ilość podłączeń, do której nie zaliczy się nasza budowa.
Działka nieuzbrojona
Działki nieuzbrojone to zazwyczaj najtańsza opcja. Kupujący musi jednak liczyć się z kosztami doprowadzenia sieci i drogi, a także z długim czasem oczekiwania na zakończenie tych procesów. Jednak działka działce nierówna. Nieuzbrojony jest zarówno teren, który nie ma doprowadzonych przyłączy, ale jest położony blisko nich, jak i działka, która od mediów zlokalizowana jest bardzo daleko. Indywidualne doprowadzenie sieci jest nie tylko bardzo kosztowne, ale przede skomplikowane, a czasem nawet niemożliwe. Wtedy konieczne jest np. wybudowanie własnej oczyszczalni ścieków lub szamba. Wybierając działkę nieuzbrojoną dokładnie zbadajmy, jak będzie wyglądało przyłączenie i czy jest opłacalne.
Jak sprawdzić, czy działka jest uzbrojona?
Na szczęście nie musimy zawierzać w kwestii uzbrojenia sprzedającym. Informacje dotyczące stanu działki znajdziemy w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego. Możemy tam przeczytać także o ograniczeniach zabudowy działki, np. o maksymalnej wysokości budynku czy o zasadach rozbudowy infrastruktury technicznej. Uzbrojenie działki możemy sprawdzić także na mapach zasadniczych, dostępnych za opłatą w Wydziałach Geodezji Starostwa Powiatowego.
O tym pamiętaj!
Najlepszą opcją przed zakupem działki jest wystąpienie do dostawców mediów o warunki przyłączy. Trwa to zwykle ok. 1 miesiąca, ale mamy szczegółową informację, skąd możemy się przyłączyć i na jakich zasadach. Dowiemy się, czy konieczne jest np. ustanowienie służebności przesyłu po sąsiednich działkach, czy planując przyłącze kanalizacji nie trzeba będzie robić przepompowni. Nawet jeśli sąsiad ma w swoim budynku np. gaz, nie oznacza to, że na naszej działce też będzie możliwe przyłączenie. Bywa, że sieć jest wykonywana prywatnie, stąd trudno mieć pewność, że sąsiad wyrazi zgodę na podłączenie się do niego.
Jaką działkę wybrać?
To, jaka działka najlepiej się sprawdzi, zależy od kilku czynników. Jeśli zależy nam na cenie, skłaniajmy się raczej ku działce nieuzbrojonej. Pamiętajmy jednak, by sprawdzić koszty przyłączenia mediów – potrafią nieprzyjemnie zaskoczyć! Wybór tej działki może nadszarpnąć nerwy i cierpliwość. Musimy liczyć się z kilkumiesięcznym zabieganiem o pozwolenia, z projektowaniem przyłączy i ich budową.
Działka uzbrojona to coś dla tych, którzy chcieliby rozpocząć budowę jak najszybciej. Chociaż jej wybór znacznie przyspiesza prace budowlane, to ma też swoje minusy. Działki uzbrojone zazwyczaj położone są w terenie zabudowanym, gdzie wykonanie przyłączy nie było trudne. Jeśli marzymy o odludnym, spokojnym terenie, to prawdopodobnie musimy pogodzić się z tym, że będzie nieuzbrojony. Wszystko zależy od naszych preferencji – wolimy wybrać wygodę i bycie otoczonym przez sąsiadów, czy próbować swoich sił z budową z dala od innych domów?
Jak uniknąć pomyłki?
Jeśli obawiasz się, że sprzedający wprowadzi cię w błąd, skorzystaj z pomocy pośrednika nieruchomości. W Bracia Sadurscy Nieruchomości dbamy o bezpieczeństwo naszych klientów i dokładnie sprawdzamy wszystkie oferty.