Prawo dożywocia to zapis, na który decyduje się wiele rodzin. Z czym łączy się taka umowa, na co godzą się strony i jak rozwiązać to zobowiązanie w razie konfliktu? Przeczytasz o tym w poniższym artykule.
Prawo dożywocia – co to?
Prawo dożywocia to umowa, dzięki której właściciel nieruchomości zbywa się prawa do niej w zamian za dożywotnie świadczenia. Nabywca nieruchomości zobowiązuje się zapewnić dożywotnikowi opiekę, utrzymanie i miejsce zamieszkania. Nieruchomość od momentu podpisania umowy należy do nabywcy, jednak dożywotnika z ksiąg wieczystych wykreślić można dopiero po jego śmierci.
Kto może podpisać umowę dożywocia?
Umowa dożywocia zazwyczaj jest formą zabezpieczenia na starość. Najczęściej podpisuje się ją pomiędzy krewnymi. Dzięki niej proces dziedziczenia jest ułatwiony, a starsi właściciele mieszkań mają zapewniony spokojny byt. Wszystko o prawie dożywocia można przeczytać w przepisach ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny art. 908 – 916.
Jak zawrzeć umowę o dożywocie?
Umowa o prawo dożywocia polega na zbyciu się prawa własności nieruchomości w zamian za konkretne uprawnienia. Najczęściej jest to umowa darowizny całej nieruchomości lub udziałów, z wpisem dożywotniego użytkowania całości lub części nieruchomości. Przeniesienie tak istotnego prawa, jak prawo własności, musi odbyć się przed notariuszem. To on stworzy akt notarialny, dzięki któremu umowa zacznie obowiązywać. Jeżeli planujemy zawrzeć umowę o dożywocie, a nie chcemy zrobić tego przed notariuszem, to musimy liczyć się z tym, ze umowa będzie nieważna.
Gdzie szukać informacji o dożywotniku?
Jeżeli nieruchomość jest obciążona prawem dożywocia, to informację o tym znajdziemy w III dziale księgi wieczystej. Tam przeczytamy o konkretnych uprawnieniach, jakie przysługują dożywotnikowi. Może to być np. prawo do korzystania z jednego pomieszczenia, ale też dożywotnia wyłączność na całą nieruchomość. Od zapisów tego działu zależą wszystkie uprawnienia dożywotnika, warto więc się z nimi dokładnie zapoznać przed sprzedażą czy kupnem nieruchomości. Należy uważać na umowy darowizny, zwłaszcza starsze. Bywa, że z powodu braku opłacenia lub nieprawidłowego złożenia wniosku o wpis , dożywocie nie jest ujawnione w księdze wieczystej. Przy zakupie nieruchomości, gdzie podstawą nabycia była darowizna, konieczne jest okazanie oryginału takiej umowy, aby wykluczyć ewentualne nieujawnione w księdze wieczystej zapisy.
Jak zakończyć umowę o dożywocie?
Prawo dożywocia jest niezbywalne. Pomimo tego w wyjątkowych sytuacjach może zostać wykreślone z księgi wieczystej. Sąd po zaistnieniu istotnych przesłanek może podjąć decyzję o zamianie prawa dożywocia na rentę lub o całkowitym rozwiązaniu umowy. Kiedy to jest możliwe?
Jak czytamy w Kodeksie Cywilnym:
Art. 913. § 1. Jeżeli z jakichkolwiek powodów wytworzą się między dożywotnikiem a zobowiązanym takie stosunki, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności, sąd na żądanie jednej z nich zamieni wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień.
§ 2. W wypadkach wyjątkowych sąd może na żądanie zobowiązanego lub dożywotnika, jeżeli dożywotnik jest zbywcą nieruchomości, rozwiązać umowę o dożywocie.
Prawo dożywocia wygasa też z chwilą śmierci dożywotnika. W takiej sytuacji należy wnieść o wykreślenie zapisu z księgi.
Na szczęście to nie jest jedyny sposób na wykreślenie prawa dożywocia z działu III księgi wieczystej.
Okazuje się, że to jest banalnie proste – wystarczy zgoda na wykreślenie osoby uprawnionej do prawa dożywocia (dożywotnika) udzielona przed notariuszem.
Potem wystarczy poprosić już tylko notariusza, aby ujawnił ten fakt przed właściwym sądem wieczysto-księgowym i po sprawie. Już możemy sprzedawać nieruchomość.
Konflikt stron umowy o prawo dożywocia
Kodeks Cywilny uwzględnia sytuację, w której strony umowy popadają w nierozwiązywalny konflikt. Przez niego zbywca i nabywca nie są w stanie kontynuować realizowania uprawnień wynikających z prawa do dożywocia. Sąd może ustanowić wtedy rentę, która jest przeliczeniem dożywocia. To samo dzieje się, kiedy nabywca praw sprzeda nieruchomość zamieszkaną przez dożywotnika – sąd ustala wysokość renty, która ma zastąpić prawo do mieszkania.
Rozwiązanie umowy o prawo dożywocia
Jeżeli strony umowy wspólnie zdecydują o zmianie jej warunków lub o rozwiązaniu, sąd może zakończyć łączącą je więź prawną. Zazwyczaj dożywotnik zyskuje wtedy inny sposób czerpania korzyści ze swoich praw. Rozwiązanie umowy musi odbyć się przed sądem, ponieważ będzie ważne tylko wtedy, kiedy zakończy się dokumentem uprawniającym do wykreślenia prawa dożywocia z księgi.
Sprzedaż mieszkania objętego dożywociem
Choć dla wielu osób to zaskakujące, to prawnie nic nie stoi na przeszkodzie, żeby sprzedać mieszkanie z dożywotnim lokatorem. Taki zapis w księdze wieczystej zdecydowanie nie ułatwi nam jednak przeprowadzenia transakcji. Nie jest trudno wyobrazić sobie dlaczego – to kupno mieszkania z lokatorem w środku, który ma dożywotnie prawo do korzystania z lokalu. Nawet jeśli w dożywocie zostało zmienione na rentę, to mało kto zdecyduje się kupić mieszkanie obciążone takimi zapisami.
Jeżeli myślisz o kupnie lub sprzedaży nieruchomości, która ma w księdze wieczystej wpis o dożywotniku, to wyjaśnij wszystkie zawiłości tego zapisu przed transakcją.
Dożywotnik zmarł. Co teraz?
Po śmierci dożywotnika zapis w III dziale księgi wieczystej nie zostanie samoczynnie zaktualizowany. Żeby skorygować błędne dane, należy wnieść o wykreślenie zmarłego z księgi. Złożyć wniosek może osoba, której prawo dotyczy, czyli właściciel mieszkania obciążonego dożywociem.
Wniosek należy skierować do sądu, do którego lokalizacją przynależy nieruchomość. Żeby wykreślenie było możliwe, potrzebne będą odpowiednie dokumenty: dokument z podpisem notarialnie poświadczonym, akt zgonu dożywotnika i wniosek o wykreślenie. Wniosek składamy na formularzu KW-WPIS „Wniosek o wpis w księdze wieczystej”. Ten darmowy formularz znajdziemy w odpowiadającym naszej sprawie wydziale sądu. Po przeanalizowaniu załączonych danych sąd nie wydaje odrębnego postanowienia, ale wykreśla dane dożywotnika z księgi.
Wniosek – gdzie składać, ile kosztuje?
Zanim złożymy wniosek, musimy upewnić się, że został opłacony. Wykreślenie prawa dożywocia z księgi wieczystej to koszt 100zł. Za wykreślenie można zapłacić w kasie sądu lub online, na konto sądu, czy przez platformę internetową Ministerstwa Sprawiedliwości. Pamiętaj, do złożonego wniosku zawsze załączaj dowód wpłaty!
Po opłaceniu i sprawdzeniu danych z wniosku możemy go złożyć. Sąd przyjmuje wnioski w biurze podawczym wydziału ksiąg wieczystych. Wniosek można wysłać też do sądu pocztą.