Co sprawia, że mieszkania o identycznym metrażu mogą osiągać diametralnie różne ceny? Jeśli zastanawiasz się, jakie czynniki kształtują ceny nieruchomości, przeczytaj ten artykuł. Tłumaczymy w nim krok po kroku, od czego zależy cena mieszkania i wyjaśniamy, na co zwracać uwagę przy wyborze nieruchomości.
Lokalizacja
Pierwszym czynnikiem, o którym zazwyczaj wspomina się w opracowaniach tego typu, jest lokalizacja. Wszyscy wiedzą, że mieszkania w dużych miastach są droższe niż te w niewielkich, a za nieruchomość w centrum trzeba zapłacić więcej, niż za podobny lokal na obrzeżach.
Na cenę wpływ mają także bardziej miękkie wskaźniki, takie jak wizerunek dzielnicy. Czy zazwyczaj odbierana jest ona jako prestiżowa, a może krążą miejskie legendy o jej niebezpieczeństwie? Obraz tego, jakie zdanie mieszkańcy miasta mają na temat konkretnej lokalizacji, z pewnością zobaczysz w cenie położonego w niej mieszkania.
Atrakcyjność lokalizacji, więc zarazem cena położonego w niej mieszkania, rośnie wraz z potencjałem okolicznej infrastruktury. Jeśli w pobliżu mieszkania są parki, punkty usługowe i szkoły, to mieszkanie będzie droższe. Najlepszym przykładem tego, jak konkretne inwestycje zwiększają konkurencyjność dzielnicy, są uniwersytety. Rozwój kampusu Uniwersytetu Jagiellońskiego uczynił Ruczaj jedną z najbardziej rozchwytywanych dzielnic w Krakowie.
Sąsiedztwo z niektórymi instytucjami może działać wręcz przeciwnie. Mało kto marzy o zamieszkaniu w okolicy głośnego stadionu, drogi szybkiego ruchu czy wysypiska śmieci.
Stan mieszkania i budynku
Żeby oszacować cenę mieszkania, trzeba wziąć pod uwagę jego stan oraz wygląd całego budynku. Zasada jest prosta – im więcej pieniędzy pochłonie remont nieruchomości, tym tańszy powinien być lokal. Jeśli mieszkanie jest wykończone w standardzie pod klucz, to cena nie będzie łaskawa. Ci, którym zależy na nieco tańszych nieruchomościach, powinni więc szukać mieszkań do remontu.
O cenie mieszkania decyduje także rok budowy budynku, w którym jest położone. To ważne nie tylko przez wzgląd na trwałość inwestycji, ale też sposób budowania. W starszych blokach stosowano rozwiązania, których unika się w dzisiejszym budownictwie, takie jak ślepe kuchnie. Dziś modne są jasne i przestronne pomieszczenia, a lokale niepasujące do tych standardów osiągają niższe ceny.
Metraż czy ustawność?
Przyjmuje się, że o cenie nieruchomości decyduje głównie jej metraż. Im większe mieszkanie, tym droższe. Praktyka pokazuje jednak, że często cenowo wygrywają mieszkania nieco mniejsze, ale lepiej zaprojektowane. Na ich korzyść przemawiają funkcjonalność i ustawność. W końcu na co nam kilka metrów więcej, jeśli nie da się ich mądrze wykorzystać? Dobre projekty są mile widziane na rynku i musimy liczyć się z tym, że płaci się za nie więcej.
Które to piętro?
Przy wyborze nieruchomości warto myśleć także o rzeczach mniej oczywistych. Dlatego istotne są nie tylko lokalizacja i metraż, ale też ekspozycja okien czy kondygnacja, na której znajduje się nieruchomość.
Zazwyczaj korzystniejsze ceny dotyczą lokali położonych „na krańcach” budynku. Choć parterowe mieszkania są wygodne i nie wymagają wchodzenia po schodach czy wjeżdżania windą, to wiele osób odtrąca je przez zwiększone ryzyko włamania. Inni patrzą na to bardziej prozaicznie – z perspektywy parterowej trudniej o prywatność. Jeśli okna mieszkania wychodzą na chodnik czy parking, przechodnie będą mogli swobodnie zaglądać do środka.
Mniej można zapłacić też za nieruchomość na najwyższej kondygnacji budynku. Przyjęło się, że położone tam lokale są gorętsze podczas fali upałów i narażone na problemy z uszkodzeniami dachu. Na ostatnim piętrze problematyczne bywa nawet chwilowe odcięcie od windy, spowodowane koniecznością jej serwisowania. W wieżowcach wiele osób unika ostatniego piętra przez niechęć do mieszkania na takiej wysokości. Pamiętajmy jednak, że w niektórych lokalizacjach widok z ostatniego piętra może być też atutem, który podniesie cenę.
Rodzaj zabudowy
Blok z wielkiej płyty czy nowoczesny apartamentowiec? To pytanie odnosi się nie tylko do gustu, ale też kwoty, jaką jesteśmy skłonni zapłacić za mieszkanie. Rodzaj budownictwa bezpośrednio wpływa na cenę mieszkania.
Za mieszkanie położone na nowym osiedlu zapłacimy więcej. Wpływają na to nie tylko lata budowy inwestycji, ale też wygoda i bezpieczeństwo, które zyskuje się dzięki zamieszkaniu w takim miejscu. Nowoczesne osiedla oferują swoim mieszkańcom wygodne części wspólne i przestronne pomieszczenia przynależne, a także monitoring śledzący korytarze czy płot odgradzający mieszkańców osiedla od reszty świata.
Ten sam budynek, różne ceny
Warto pamiętać, że ceny nawet identycznych mieszkań położonych w jednej inwestycji mogą się między sobą różnić. Skąd biorą się rozbieżności cen w tym samym budynku? Na to, ile musimy zapłacić za lokal, wpływa przykładowo widok z oka. Mieszkania, których okiennice wychodzą na głośny plac zabaw, wejście do budynku czy wiatę śmietnikową, osiągają niższe ceny niż te, z których widoczne są drzewa i ciche alejki.
Dodatkowe korzyści podnoszą cenę
Im więcej korzyści zyskują lokatorzy przy zakupie mieszkania, tym droższe ono jest. Za słowem „korzyści” w tym wypadku kryją się pomieszczenia przynależne, tarasy i ogródki. Nieruchomość z dostępem do komórki lokatorskiej czy wózkowni zapewnia dodatkowe miejsce do przechowywania, a balkony i ogródki podnoszą wartość wypoczynkową lokalu. To słuszne atuty mieszkania, które jednak z pewnością odbiją się w jego cenie.
O wiele więcej zapłacimy także za mieszkanie z przypisanym miejscem parkingowym. Dodatkowo, jeśli znajduje się ono na parkingu zamkniętym, cena pójdzie w górę.