W pośrednictwie – jak w każdej branży – zdarzają się „czarne owce”. Nowe biura pojawiają się i znikają, a po źle wykonanych usługach zostaje chaos i niesmak. Problemy nie dotyczą jednak wyłącznie nowych firm: także doświadczeni pośrednicy potrafią działać nieetycznie lub nieprofesjonalnie. Na co dzień klienci rzadko sprawdzają licencje czy przynależność do stowarzyszeń, ale gdy pojawia się spór, zanim trafi on do sądu, szukają miejsca, w którym mogą skutecznie złożyć skargę lub poszukać polubownego rozwiązania.
Zanim pójdziesz do sądu – rola MSPON
MSPON w praktyce:
• proceduje skargi także wobec nieczłonków
• umożliwia mediację/arbitraż
• materiały z postępowania – użyteczne w sądzie
W odpowiedzi na rosnącą liczbę skarg od klientów i pośredników, Małopolskie Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (MSPON) przyjmuje i proceduje skargi dotyczące nieetycznych działań – również wobec podmiotów spoza stowarzyszenia. W praktyce oznacza to:
• wezwanie nieczłonka MSPON przed komisję etyki, jeśli skargę złoży klient lub inny pośrednik;
• możliwość wydania stanowiska/rozstrzygnięcia na podstawie zgromadzonych materiałów, nawet gdy wezwany zlekceważy udział;
• propozycję mediacji lub arbitrażu – często tańsze i szybsze niż spór sądowy – oraz materiał dowodowy użyteczny później w sądzie.
MSPON nie działa „przeciwko agentom” – jest buforem: chroni rzetelnych pośredników przed bezpodstawnymi zarzutami, a jednocześnie nie tuszuje odpowiedzialności, gdy naruszenia są realne.
Etyka w praktyce: co mówią przepisy po deregulacji
Po deregulacji z 2014 r. nie ma obowiązku posiadania licencji ani przynależności do organizacji zawodowej. Ustawa o gospodarce nieruchomościami (UGN) nie zawiera już wprost „etyki” pośrednika, ale istnieją twarde podstawy prawne, które pozwalają sądom oceniać zachowanie pośrednika przez pryzmat profesjonalnej staranności i uczciwych praktyk rynkowych.
1) Kodeks cywilny – należyta staranność profesjonalisty (art. 355 § 2 k.c.)
Miara staranności zależy od zawodowego charakteru działalności. Sąd może sięgnąć po branżowe standardy (np. PFRN/MSPON) jako pomocniczy wzorzec profesjonalnego działania. Tekst przepisu: art. 355 k.c. (ISAP)
2) Ustawa o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym (UoNPR)
Zakazane są praktyki sprzeczne z dobrymi obyczajami lub wprowadzające w błąd. Jeśli przedsiębiorca powołuje się w przekazach na „kodeks etyki”, jego nieprzestrzeganie może zostać ocenione jako praktyka wprowadzająca w błąd.
Tekst ustawy: art. 4–5 UoNPR (ISAP)– PDF
3) UGN – co zostało, a czego nie ma (art. 180 i 181 UGN)
UGN dziś reguluje m.in. formę i zakres umowy pośrednictwa oraz obowiązkowe OC pośrednika. Dawne jednostki o „standardach i etyce” zostały uchylone – odpowiedzialność jest oceniana przez pryzmat k.c. i UoNPR.
Tekst jednolity UGN: art. 180 UGN| PDF (ISAP)
4) AML – twarde obowiązki compliance
Pośrednik jako „instytucja obowiązana” (co do zasady) ma obowiązki identyfikacji klienta, oceny ryzyka i raportowania do GIIF. To reżim publicznoprawny – naruszenia to nie kwestia etyki, lecz prawa.
Orzecznictwo: jak sądy używają „soft law” jako wzorca staranności
• SN, IV CSK 138/09 – Sąd Najwyższy podkreślił podwyższone kryteria staranności pośrednika (art. 355 §2 k.c.).
• SO Szczecin, II Ca 142/14 – sąd wprost przywołał Standardy zawodowe pośredników przy ocenie zachowania.
• SOKiK, XVII AmC 1877/09 – „dobre obyczaje” i wprowadzanie w błąd na gruncie UoNPR (branża nieruchomości).
Co to oznacza praktycznie dla niezrzeszonych
Wnioski dla niezrzeszonych:
• brak licencji ≠ brak odpowiedzialności
• standardy mogą być miernikiem staranności
• marketing a UoNPR – ryzyko wprowadzania w błąd
1) Brak licencji i brak członkostwa nie daje immunitetu – miarą pozostaje staranność profesjonalna (art. 355 §2 k.c.).
2) Standardy PFRN/MSPON mogą zostać użyte jako pomocniczy wzorzec profesjonalizmu – nawet wobec nieczłonków.
3) UoNPR „dogoni” marketing: chwalenie się kodeksem etyki i jego ignorowanie = ryzyko praktyki wprowadzającej w błąd.
4) OC nie zawsze uratuje – ubezpieczyciel bada, czy zachowano należytą staranność; materiały z komisji etyki mogą stać się dowodem.
Mini‑checklista (dla klienta i rzetelnego pośrednika)
• Umowa pośrednictwa: forma pisemna/elektroniczna + jasny zakres świadczeń (art. 180 UGN).
• Due diligence: KW, obciążenia, stan prawny, rzetelny opis oferty bez „clickbaitów”.
• Dokumentowanie działań: protokoły prezentacji, zestawienia ofert, potwierdzenia komunikacji.
• Polubowne rozwiązanie sporu: mediacja/arbitraż przy MSPON – tańsze i szybsze niż proces, a protokół to dobry materiał dowodowy.
Dlaczego warto współpracować z firmami zrzeszonymi w MSPON?
Zrzeszeni agenci przechodzą weryfikację wiedzy i praktyki, obowiązuje ich kodeks etyki i realna kontrola środowiskowa. W sporach opinie komisji etyki są coraz częściej traktowane przez sądy i rynek jako miarodajny punkt odniesienia.
Wybrane źródła (kliknij, aby otworzyć):
• Kodeks cywilny – art. 355 (ISAP, PDF)
• UoNPR – art. 4–5 (ISAP, PDF)
• UGN – tekst jednolity (ISAP, PDF)
• Standardy zawodowe PFRN (PDF)
• SN, IV CSK 138/09 (SAOS)
• SO Szczecin, II Ca 142/14 (Portal Orzeczeń)
• SOKiK, XVII AmC 1877/09 (UOKiK – uzasadnienie, PDF)
Autor:
Agnieszka Michałkowska
Doradca ds. nieruchomości, licencja nr 28456
Przejdź na podstronę agenta
