Rynek nieruchomości w Krakowie przez lata ceniony był przez inwestorów, lokata w mieszkanie wydawała się najlepszą opcją pomnożenia kapitału. Zainteresowanie mieszkaniami – zarówno wśród Polaków, jak i obcokrajowców było ogromne i napędzało to spiralę cenową. Niestety wydarzenia ostatnich lat mocno odbiły się na nieruchomościach, a spadające na Polskę we wciąż niewyjaśnionej ilości drony stały się kolejnym niepokojącym zjawiskiem. Mimo że rząd wciąż przeczesuje pola w poszukiwaniu rosyjskich dronów, branża nieruchomości już odczuwa straty, które zdążyły one wyrządzić – bynajmniej nie w krajobrazie, ale i w zaufaniu zarówno inwestorów, jak i przeciętnego Kowalskiego.
Sytuacja dotycząca poziomu sprzedaży nieruchomości była już od jakiegoś czasu trudna… Wraz z wygaśnięciem programu „Kredyt 2%” zaczął wyraźnie słabnąć zapał kupujących, a malejące zainteresowanie mieszkaniami szybko przełożyło się na pierwsze korekty cen.
Program zakończył się pod koniec 2023r., a już w II kwartale 2024 r. liczba nowych hipotek spadła o ok. 30% w porównaniu do I kwartału (w którym to jeszcze uruchamiano ostatnie kredyty dofinansowane przez rząd).
Ceny nieruchomości zaczęły odnotowywać spadki, niemniej jednak zmiany były niższe niż początkowo przewidywano, a statystyki pokazały, że nie tyle mieszkania istotnie potaniały co spadła dynamika wzrostu cen. Mówiąc prościej – mieszkania potaniały delikatnie, jednak przede wszystkim przestały drożeć w tempie, do którego przyzwyczaiło nas poprzednie 10 lat.
Na poprawę sytuacji sprzedających i utrzymanie wciąż bardzo wysokich cen za m2 wpływ miał niewątpliwie wzrost siły nabywczej ludności. Przy wzroście płacy minimalnej i postępującej inflacji nie da się sprzedawać tanio – drogi jest pracownik, drogie jest życie, paliwo, energia a co za tym idzie wiele kosztuje utrzymanie i wyposażenie mieszkania, drogi jest remont a w przypadku deweloperów ogromne pieniądze pochłania budowa. Ludzie to zrozumieli i powoli przyzwyczaili się do wysokich cen, pogodzili się z nimi.
Sprzymierzeńcem Polskiego rynku nieruchomości chwilowo wbrew pozorom okazała się wojna na Ukrainie – uchodźcy masowo wynajmowali u nas mieszkania, Kraków był jednym ze szczególnie cenionych przez nich miast, cześć z nich dokonywała także zakupu nieruchomości na własność… Po kilku latach wielu Ukraińców zorientowało się jednak, że życie tak blisko granicy z Ukrainą niekoniecznie ma sens — na Zachodzie warunki pracy i wsparcie socjalne okazały się po prostu lepsze a życie wydaje się bezpieczniejsze. Nie przedłużając umów najmu, wielu uchodźców wyjechało z Krakowa, by układać sobie życie na nowo w innych krajach Europy (dodatkowo część z nich oczywiście wróciła na Ukrainę).
Wzrost koszów pracy nabywczej oraz rozwój sztucznej inteligencji spowodował dodatkowo masowe zwolnienia. W Krakowie do sierpnia 2025r. zgłoszono plan zwolnienia niemal 3,7 tys. osób w 27 firmach, co jest wynikiem wyższym niż w całym 2024 roku (mimo, że już wtedy głośno było o masowych zwolnieniach w dużych korporacjach). Sporo zwolnionych pożegnało się nie tylko z pracodawcą, ale także z Krakowem i co za tym idzie (najczęściej) z wynajmowanym mieszkaniem.
Zmiany odczuwają wszyscy – przy rekordowych cenach mieszkań i trudno dostępnych, wysoko oprocentowanych kredytach mieszkania na najem kupowali głównie najbogatsi, zazwyczaj było to kolejne ich mieszkania kupione w celach inwestycyjnych. Obecnie osoby i firmy żyjące z najmu widzą, że o lokatora coraz ciężej, popyt maleje.
A gdy popyt maleje to trafić można na wyprzedaż… Pewny duży fundusz inwestycyjny postanowił zdywersyfikować swój portfel i zdecydował się wystawić na sprzedaż około 2 tysięcy gotowych mieszkań na wynajem w Krakowie oraz Warszawie, najwyraźniej uznając, że to najlepszy moment na wycofanie się z rynku.
Sytuacji nie poprawiły wydarzenia z ostatnich tygodni… W momencie, gdy w Polsce spadły drony ludzie zaczęli poważnie się zastanawiać, czy jest tu bezpiecznie i czy jest sens jeszcze w tym kraju inwestować. Agenci nieruchomości odnotowali liczne odwołane spotkania i przełożenie w czasie decyzji zakupowych. Do myślenia dają też telefony od właścicieli nieruchomości, którzy nagle zdecydowali się na obniżenie ceny sprzedawanego domu czy mieszkania oraz prośby o uwzględnienie w opisie informacji o dostępnie do schronu (tym jak wiemy niestety rzeczywiście niewielu może się pochwalić)…
Przedłużająca się wojna u sąsiadów, rosnące napięcie na granicy, naloty rosyjskich dronów na kraje Europejski a przede wszystkim dezorganizacja i chaos w określeniu tego co i gdzie przeleciało powoduje wzrost napięcia i wątpliwości czy to dobry moment na zakup. Jeśli sytuacja nie zostanie w porę opanowana przez polski rząd i NATO możemy być świadkami pierwszych mocnych spadków a może (oby nie) załamania zarówno na rynku najmu, jak i sprzedaży…
Autor:
Agnieszka Michałkowska
Doradca ds. nieruchomości, licencja nr 28456
Przejdź na podstronę agenta
