To naturalny trend. Po zbyt szybkim wzroście naturalnym jest spowolnienie, najważniejsze, aby ten trend nie przerodził się w trwały proces. A jak jest w Krakowie dowiesz się z tego artykułu, tylko przeczytaj go do końca i dowiedz się jak przetrwać trudne czasy.
Co się dzieje i jak to odbija się na rynku nieruchomości
W 2025 roku Kraków wyjątkowo mocno odczuwa skutki zwolnień grupowych… Od stycznia do 30 września 2025 roku około 30 zakładów pracy zgłosiło zamiar przeprowadzenia zwolnień grupowych. Redukcje w Małopolsce jak można przeczytać na stronie Powiatowego Urzędu Pracy mają objąć prawie 5 tyś. stanowisk! Tymczasem w całym 2024r. (w którym już byliśmy przerażeni falą redukcji stanowisk) zwolniono (grupowo) nieco ponad 3 tyś. osób. Około 80% wyżej wspominanych pozostawionych bez pracy osób to mieszkańcy Krakowa.
Kolejne zwolnienia w drodze
Niestety, na tym się nie kończy. Część firm już zapowiada kolejne likwidacje etatów w drugiej połowie roku. Zwłaszcza w branży technologicznej i finansowej mówi się o dalszym „odchudzaniu zespołów”. Sygnały z rynku sugerują, że ten trend może potrwać przynajmniej do połowy 2026 roku.
Dlaczego firmy tną etaty?
Powody są dobrze znane: chęć ograniczenia kosztów, możliwość zastąpienia w kolejnych aspektach pracy ludzkiej sztuczną inteligencją, rosnąca inflacja, a wraz z nią wyższy koszt posiadania pracownika i wynikające z tego relokacje procesów do tańszych krajów… Kraków długo był „bezpieczną przystanią” dla zagranicznych centrów usług, ale dziś coraz częściej słyszymy, że część z nich przenosi swoje działania z Polski do Rumunii, Bułgarii, Czech, krajów Afryki, Azji itp.
Praca zdalna – plusy, ale nie zawsze „na plusie”
Niektórzy zwolnieni mogą odetchnąć z ulgą, dzięki… koronawirusowi! Spopularyzował on pracę zdalną, która pozwala szukać nowych ofert w innych miastach lub krajach, nie ruszając się z Krakowa. To spory atut. Niestety, już wcześniej gdy zagraniczne firmy oferowały zdalne stanowiska, ale z wynagrodzeniem niewiele ponad poziomem „polskich” stawek, nie zawsze miało to sens ekonomiczny, dziś gdy okazało się, że są kraje w których pracowników można zatrudnić jeszcze taniej niż w Polsce praca zdalna w firmie, która z Polski „uciekła” często zupełnie się nie kalkuluje – wysokie koszty życia i wzrost wydatków sprawiają, że przyjęcie takiej oferty (poza ewentualną wygodą pracy zdalnej) nie ma żadnego uzasadniania finansowego.
Dlaczego Fala zwolnień, ma również swoje dobre strony
To właśnie zbyt duża popularność Krakowa, dostępność dobrze wykwalifikowanej i niezbyt drogiej siły roboczej, oraz budujące się w szalonym tempie, właśnie w Krakowie, biurowce przyciągnęły korporacje do zakładania tutaj swoich centrów usług. Niestety proces ten był szybszy niż przyrost zasobów wolnej siły roboczej. Do tego koszt siły roboczej, dzięki forsowanemu przez lewicowe rządy PIS i PO ustawowej systematycznej podwyżce płacy minimalnej, utrzymaniu mocnego kursu złotówki, mimo olbrzymiej w skali dekady inflacji, doprowadził do trzech czynników. Siły roboczej na rynku najpierw zabrakło, zaraz potem jej cena wzrosła (wzrosły wynagrodzenia), a następnie nastąpiło otrzeźwienie i kapitał zagraniczny, który nie jest zmuszony prowadzić tutaj biznesu ruszył do wycofywania się z Polski. Zanim to nastąpiło firmy przebijały się z ofertami pracy, a chętnych do pracy brakowało, najbardziej cierpiały rodzime firmy, dla których relokacja usług lub produkcji za granicę, nie wchodziła w rachubę. Jeszcze 10 lat temu na jedno ogłoszenie do pracy do biura rachunkowego zgłaszało się 300 osób chętnych, a na przełomie 2023 lub 2024 roku 2 lub 3 osoby chętne. Taka to była skala zjawiska. Drobne rodzime firmy, były zmuszone do radykalnego zwiększania wynagrodzeń, ponad to co proponowały korporacje lub upadały. Nigdy nie są dobre, tak szybkie procesy zachodzące w gospodarce, najlepszy jest stabilny niezbyt raptowny wzrost. Gdy procesy zachodzą zbyt szybko, może dochodzić do perturbacji. To wbrew pozorom dobrze, że korporacje zaczęły wycofywać się z Krakowa, dając oddech miejscowym przedsiębiorcom i nie zwiększając presji płacowej, która wbrew pozorom do niczego dobrego by nie doprowadziła. Wzrost płac, nie poparty wzrostem wydajności prędzej czy później prowadzi do zguby i dla pracodawcy i dla pracownika, który ostatecznie traci pracę.
Nie chcemy tylko aby ten trend zwolnień dalej się utrzymywał, chcemy stabilizacji a, na dłuższą metę powolnego wzrostu zatrudnienia, skorelowanego z powolnym wzrostem zasobów siły roboczej, a co za tym idzie ze wzrostem populacji Krakowa i jego satelitów. Ale do zrozumienia tych procesów makroekonomicznych muszą najpierw dojrzeć osoby zawiadujące polityką przestrzenną w aglomeracji krakowskiej, a nic nie wskazuje na to, aby się tym w ogóle na poważnie interesowały.
Fala zwolnień odbija się na rynku nieruchomościach powodując:
1. Mniej chętnych na kredyt, (bo banki preferują pracowników z umowami o pracę, a nie pracodawców, których jest z natury rzeczy mniej)
Niepewność zatrudnienia przekłada się bezpośrednio na rynek mieszkaniowy i zainteresowanie kredytami hipotecznymi.
Banki ostrożniej podchodzą do kredytów hipotecznych – osoby z niestabilną pracą mają mniejsze szanse na pozytywną decyzję. Także wielu potencjalnych kupujących widząc ilu ich kolegów z pracy czy branży traci stanowiska wstrzymuje się też z decyzją o zakupie z obawy przed utratą dochodu.
2. Spadek zainteresowania wynajmem
Widać oznaki spadku popytu na wynajem. Część osób po utracie pracy rezygnuje z własnego mieszkania i wraca do rodziny lub szuka tańszego lokum. Zaobserwować można też, że wiele osób rozpoczynających pierwsze prace po studiach pozostaje w swoich współdzielonych z akademicką bracią mieszkaniach i bojąc się iść na „swoje” dalej wiedzie nieco studenckie życie. Firmy zatrudniają mniej pracowników z innych miast, więc maleje też liczba nowych najemców (szczególnie tych dotychczas ściąganych zza granicy). Efekt? Coraz więcej pustych mieszkań i presja na obniżki czynszów (szczególnie) w niektórych dzielnicach.
3. Inwestorzy wstrzymują się z zakupami.
Dla inwestorów kupujących mieszkania „na wynajem” sytuacja staje się mniej atrakcyjna – spada rentowność, rośnie natomiast ryzyko pustostanów i braku wypłacalności najemców. Osoby, które dotychczas chętnie inwestowały w najmem obserwują sytuację, czekają na stabilizację rynku. Dodatkowo aktualnie rządzący PO i ich przystawki, co chwile straszą inwestorów wprowadzeniem regulacji, które sprawią najem krótkoterminowy całkowicie nieopłacalnym.
Kraków – czy sięgnie dna?
Na aktualnych zmianach rynku najwięcej tracą branże o dużym udziale powtarzalnych zadań, czyli miejsca gdzie człowieka łatwo zastąpić Al lub inną, szybko wykwalifikowaną osobą… Cierpi przemysł, (szczęście w nieszczęściu Kraków jest go pozbawiony) IT, księgowość, centra usług… Szansą są natomiast specjalizacje w nowych technologiach, AI, zielonej energii, medycynie czy np. cyberbezpieczeństwie. Kraków ( ze stałym dopływem obcokrajowców – głównie z Ukrainy – 20 % CV spływających na ogłoszenia o pracę, to cv osób tej narodowości) z silnym zapleczem uczelni, pełen młodych i/oraz wysoko wykwalifikowanych ludzi ma potencjał odbicia, ale transformacja wymaga czasu…
Co zrobić by przetrwać?
Jako właściciel wynajmowanych nieruchomości rozumiejąc dobrze mechanizmy rynku (lub mając do tego doradców) możesz uchronić zawartość swojego portfela przed relokacją…
Oto kilka wskazówek:
Rozważ elastyczność umów najmu
Na przykład: krótsze okresy, możliwość podnajmu, opcję zamieszkania ze zwierzęciem. To może pomóc utrzymać lokatorów i zwiększyć zainteresowanie twoją nieruchomością
Przygotuj rezerwy finansowe na pokrycie dłuższych okresów pustostanów
Jeśli lokator się wyprowadzi daj sobie (lub swojemu agentowi) miesiąc, dwa (lub w zależności od nieruchomości więcej) na znalezienie i zweryfikowanie dobrego, nowego najemcy – nie wybieraj pochopnie, nie rób „łapanki” byle ktoś wynajął
Rozważ uatrakcyjnienie mieszkania
Wystrój rodem z PRL i „praktyczne” brązowe komplety wypoczynkowe oraz intensywne kolory ścian w każdym pomieszczeniu to już przeszłość. Zmywarka to dziś standard, a coraz większym atutem staje się klimatyzacja — ma ją już ok. 15% wynajmowanych mieszkań (wzrost o ok. 4% r/r) i najemcy aktywnie jej poszukują. Dodatkowo, ze względu na popularność pracy zdalnej, warto zaplanować w mieszkaniu wygodne miejsce do pracy.
Śledź lokalne dane o zwolnieniach
Szybka reakcja pomaga w ustalaniu cen i decyzjach inwestycyjnych, jeśli dowiesz się, że pracodawca twojego lokatora planuje grupowe zwolnienia to weź pod uwagę, że nie jest do dobry moment na podwyżkę czynszu, a jeśli lokator z powodu redukcji etatów chce rozwiązać umowę warto się z nim dogadać nim popadnie w długi.
Kto nie próbuje, ten żałuje (i mówi, że nie było okazji), ale – przezorny zawsze zabezpieczony…
Fala zwolnień w Krakowie to sygnał ostrzegawczy dla całego lokalnego rynku. Praca zdalna łagodzi skutki, ale nie rozwiązuje problemu, bo stabilność zatrudnienia i wysokość wynagrodzeń to dziś klucz do utrzymania popytu na mieszkania.
Obecna sytuacja nie oznacza jednak, że nie możesz inwestować w nieruchomości, oczywiście wciąż warto rozważyć inwestycję w najem, ale kupuj mądrze! Nie kieruj się tym, że obok mieszkania jest siedziba dużej korporacji, zobacz czy pracodawców w pobliżu jest dużo, oraz czy lokalizacja ma też inne walory – np. świetną komunikację, uczelnie w pobliżu czy jakieś ciekawe tereny zielone, które przyciągną zarówno dobre sytuowanego singla z pieskiem jak i pary czy rodziny – jak chociażby duży park czy zalew. Zadbaj nie tylko o Umowę Najmu, ale też o profesjonalne zabezpieczenia gwarantujące wypłacalność, sprawne opróżnienie lokalu w razie problemów z najemcą lub pokrycie strat w przypadku zniszczeń w wyposażeniu.
Znajdź na rynku firmy, które dają Gwarancję Bezpiecznego wynajmu. Wpisz w wyszukiwarkę hasło Gwarancja Bezpiecznego Wynajmu i dowiedz się na czym to polega. Zauważ, że świat poszedł do przodu, czy ty za tym nadążasz ?
