Najemca nie płaci i nie wywiązuje się z umowy? Mimo że mieszkanie jest Twoją własnością, bez wsparcia Gwarancji Bezpiecznego Wynajmu musiałbyś działać wyłącznie w granicach prawa i według dotychczasowych (niedoskonałych) procedur. To często oznacza długą walkę o odzyskanie nieruchomości i utrzymanie płynności finansowej — w końcu nie możesz samodzielnie nakazać lokatorowi wyprowadzki. Niestety, polskie przepisy w dużej mierze sprzyjają nierzetelnym najemcom.
Jako Właściciel nie masz nawet prawa np. odciąć prądu, czy innych mediów lokatorowi (mimo że ten nie reguluje za nie należności), takie działanie może być np. uznane za „naruszenie miru domowego” i grozi odpowiedzialnością karną. Lokator korzysta, a Ty zostajesz jego sponsorem…
Jak więc odzyskać swoją nieruchomość i pieniądze? W poniższej instrukcji wybierz odpowiednią ścieżkę (A, B lub C), w zależności od tego jaką umowę podpisałeś i czy skorzystałeś z usługi Gwarancji Bezpiecznego Wynajmu. Pamiętaj, że różnice między zwykłą umową najmu (A), najmem okazjonalnym (B) a najmem z usługą Gwarancji Bezpiecznego Wynajmu (C) są naprawdę znaczące. Zwłaszcza trzecia ścieżka funkcjonuje zupełnie inaczej niż dwie pozostałe a różnica jest kolosalna!
Zwykła umowa najmu
1. Skontaktuj się z najemcą i spróbuj wyjaśnić sytuację – być może doszło do pomyłki, czy lokator się zagapił. Uwaga – jeśli najemca twierdzi, że przelew wykonał, poproś o przesłanie potwierdzania transakcji (np. wygenerowanego w bankowości elektronicznej).
2. Jeśli rozmowa nie przyniosła rezultatu (lub najemca unika kontaktu) wyślij pisemne wezwanie do zapłaty (listem poleconym ze zwrotnym potwierdzeniem odbioru!). Ważne by w wezwaniu znalazły się m.in.: dane obu stron, dokładna kwota zaległości, „nowy” termin jej zapłaty, nr rachunku oraz informacja, że brak zapłaty w ww. terminie skutkował będzie wypowiedzeniem umowy.
3. Zobowiązanie dalej nie zostały uregulowane? W sytuacji, gdy najemca zalega płatnościami za minimum trzy pełne okresy i masz prawo wypowiedzieć umowę! Ważne byś wcześniej wysłał wskazane w punkcie 2 wezwanie (i wskazał miesięczny termin na uregulowanie zaległości). Uwaga:
- „Okres płatności” w sytuacji wskazania w umowie najmu płatności co miesiąc wynosi oczywiście miesiąc, natomiast jeśli rozliczacie się np. co kwartał byś przeszedł do tego kroku musi minąć 9 miesięcy!
- Gdy najemca płaci tylko cześć czynszu – np. połowę – z wypowiedzeniem musisz poczekać do momentu, gdy zaległość będzie równowartością za 3 pełne okresy płatności (czyli w tym przypadku pół roku)
4. Wypowiedzenie umowy – Po doręczeniu wezwania do zapłaty musisz odczekać miesiąc. Po tym czasie możesz złożyć pisemne wypowiedzenie z podaniem przyczyny. Najbezpieczniej wysłać je listem poleconym z potwierdzeniem odbioru. Jeśli najemca nie odbierze przesyłki, za datę doręczenia uznaje się ostatni dzień awiza.
Mając dowód doręczenia, możesz skutecznie żądać opuszczenia lokalu z końcem kolejnego pełnego miesiąca. Wypowiedzenie działa z miesięcznym okresem, na koniec miesiąca kalendarzowego — niezależnie od tego, czy najemca odbierze je 1 czy 31 dnia miesiąca.
5. Najemca nie zwalnia lokalu, mimo że nastąpiło skuteczne wypowiedzenie? To niestety najczarniejszy scenariusz (na szczęście niezbyt częsty i nie zdarza się gdy praktycznie nigdy, gdy najemcy szukał nam pośrednik nieruchomości), wtedy pozostaje Ci droga sądowa i pozew o eksmisję. Do pozwu dołącza się wszystkie najważniejsze dokumenty: umowę najmu, wypowiedzenie, dowody doręczeń i ewentualne wezwania do zapłaty. To na ich podstawie sąd ocenia, czy właściciel postąpił zgodnie z prawem.
Sąd sprawdzi też, czy najemcy należy się lokal socjalny…
Pamiętajmy, jeśli zalegający jest np. samotną matką, seniorem, osobą niepełnosprawną lub w bardzo trudnej sytuacji, sąd może przyznać mu prawo do lokalu socjalnego (a jak ktoś nie płaci czynszu, to z definicji jest w trudnej sytuacji). Choć obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego nie zatrzymuje eksmisji ani nie kończy postępowania, zazwyczaj wydłuża jego przebieg. Lokal taki powinna zapewnić gmina, lecz w praktyce dostęp do nich jest tylko fikcją, bo normalny zjadacz chleba, nigdy go nie dostanie.
Po zakończeniu postępowania sąd wydaje wyrok (w praktyce proces sądowy o eksmisję w Polsce trwa najczęściej od 6 miesięcy do nawet 2–3 lat).
Jeśli wygrasz sprawę, najemca powinien otrzymać nakaz opuszczenia i wydania lokalu. Wyrok zawiera też termin wyprowadzki, ale pamiętaj, że prawomocny staje się dopiero po 21 dniach (o ile oczywiście żadna ze stron się nie odwoła!).
6. Wyrok prawomocny – Kiedy wyrok się uprawomocni, właściciel może wystąpić o tzw. klauzulę wykonalności. Wtedy po uzyskaniu odpowiedniej pieczęci możemy przekazać sprawę do komornika. Wysyła on do lokatora wezwanie, wyznacza termin dobrowolnego opuszczenia mieszkania, a jeśli i to nic nie daje — ustala termin eksmisji.
Niestety przekazanie sprawy do komornika nie powoduje natychmiastowego zwolnienia lokalu, bo komornik także musi działać zgodnie z literą prawa – w praktyce oznacza to np., że jeśli Twojemu lokatorowi należy się lokal socjalny, to musicie na niego czekać, a w okresie od 1 listopada do 31 marca panuje „okres ochronny” – czas, w którym eksmisja praktycznie nie może zostać przeprowadzona – to kolejne pięć miesięcy wstrzymania działań komornika!
Najgorzej, gdy komornik każe Ci wskazać lokal zastępczy dla twoich obecnych najemców, bo przecież nie po to walczysz o wydanie lokalu by utrzymywać nierzetelnego najemcę w innym miejscu.
7. Skuteczna eksmisja – Komornik, po wcześniejszym wyznaczeniu terminu, pojawia się w lokalu zwykle w towarzystwie ślusarza, a w razie potrzeby także policji, która zapewnia bezpieczeństwo i umożliwia przeprowadzenie czynności. Po wejściu do mieszkania nakazuje lokatorom jego opuszczenie i nadzoruje przeniesienie ich do wskazanego lokalu lub miejsca pobytu, sporządzając przy tym stosowny protokół. Po opróżnieniu lokalu finalnie przekazuje go właścicielowi, zamykając (często po latach) całą procedurę.
Tyle teorii, jak to w praktyce wygląda wystarczy zobaczyć filmy na YouTube lub na TikToku jak to w praktyce wygląda. Problem najlepiej obrazuje to film o właścicielach domu z działką, którzy kupili go na licytacji komorniczej i od 3 lat od momentu przysądzenia własności, nie mogą wejść nawet na działkę, bo komornik im nie jest w stanie wyeksmitować poprzedniego właściciela. Więcej, sąd wydał zakaz właścicielom zbliżania się do tej posesji. Tu jest Polska.
Umowa Najmu Okazjonalnego
W najmie okazjonalnym po wypowiedzeniu umowy i bezskutecznym wezwaniu lokatora do wyprowadzki:
- Właściciel kieruje do sądu notarialne oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji
- Sąd nie bada sprawy merytorycznie (bo zgoda na eksmisję została udzielona już przy podpisywaniu umowy, wskazany jest też adres, pod który lokator może się wyprowadzić), a jedynie nadaje jej klauzulę wykonalności.
- Z takim tytułem komornik (w teorii) może przeprowadzić eksmisję szybko, bez okresu ochronnego i bez oczekiwania na lokal socjalny… W praktyce natomiast stanie się to jednak tylko wtedy, gdy oszukujący nas od miesięcy najemca nagle okaże się uczciwy, lub mało inteligentny i potulnie przyjmie wyrok, nie wnosząc zarzutów (co oczywiście niemal nigdy się nie zdarza). Wystarczy bowiem, że przedstawi on oświadczenie osoby, która pierwotnie zgodziła się go przyjąć, że jej sytuacja życiowa uległa zmianie i nie może już zapewnić mu miejsca! Czasem nawet przy dobrej woli przeprowadzka pod wskazany adres może być niemożliwa – np. w sytuacji gdy wskazana nieruchomość została w międzyczasie sprzedana…
- Nie wiem, czy zdajecie Sobie Państwo sprawę, z tego, że oświadczenie o tym, że ktoś godzi się na przyjęcie na własne mieszkanie jakiegoś eksmitowanego najemcę, naprawdę w każdej chwili można odwołać… W realnym świecie, w tego typu sytuacjach, takie oświadczenia są wypowiadane, a wtedy gdy komornik nie mając gdzie wyrzucić pechowego najemcy prosi nas(!) o wskazanie lokalu zastępczego, pomimo tego, że mieliśmy Umowę najmu okazjonalnego i wydawało nam się, że od tego przypadku jesteśmy zabezpieczeni.
Jak widać jest pewna różnica w zależności od tego czy mamy do czynienia z klasycznym najmem (A), czy najmem okazjonalnym (B) – w tym drugim wypadku w razie problemów jest czasem trochę łatwiej i szybciej pozbyć się upartego lokatora, bez opłacania jego wydatków i czekania miesiącami na długotrwały proces sądowy i lokal socjalny, ale trzeba mieć farta i w żadnym razie nie przyjmować na mieszkanie ludzi zbyt inteligentnych.
Ważna uwaga – żeby umowa najmu okazjonalnego zadziałała trzeba pamiętać o dwóch rzeczach: po pierwsze należy zgłosić umowę najmu okazjonalnego do US w ciągu 14 dni, a po drugie, upewnić się, że adres wskazany do eksmisji jest aktualny i zgoda właściciela nie została odwołana.
Umowa Najmu Okazjonalnego z usługą Gwarancja Bezpiecznego Wynajmu.
„Gwarancja Bezpiecznego Wynajmu” to jedyne w swoim rodzaju niedostępne w innych biurach wyjątkowe rozwiązanie, które wyraźnie wyróżnia się na tle tradycyjnych modeli najmu, oferując właścicielowi realną ochronę i pełen komfort.
Bracia Sadurscy w ramach unikatowego produktu jaki stanowi Gwarancja Bezpiecznego Wynajmu, zabezpieczają Państwa poprzez:
Adres do eksmisji
– naszym najemcom zapewniamy własny lokal zastępczy – w ten sposób maksymalnie podnosimy skuteczność procedury eksmisyjnej i definitywnie eliminujemy ryzyko braku aktualnego adresu do eksmisji. Zakupiliśmy w tym celu lokal w Łęczycy i mimo, że udostępniamy do go od wielu miesięcy, wyczucie naszych agentów i szczegółowa weryfikacja najemców sprawiały, że tej pory nie było potrzeby z niego korzystać.
Podwójny notarialny rygor egzekucji
Najemcę poddajemy notarialnemu rygorowi egzekucji co do:
- wydania lokalu po zakończeniu umowy najmu
- zapłaty
Ad.1 Dzięki temu nie musisz toczyć batalii sądowej o eksmisję, procedura jest tak samo prosta jak w przypadku teoretycznej procedury przy Najmie Okazjonalnym, a wyższość tej ścieżki polega na tym, że pechowy najemca nie straci nagle prawa do lokalu zastępczego i Wyrok Eksmisji dostaniemy na pewno wraz ze wskazaniem lokalu zastępczego.
Ad.2 Rygor egzekucji co do zapłaty, to coś, czego nie ma w praktyce poprzednich ścieżek A i B. W przypadku ścieżki A i B, jeżeli ktoś się nie wyprowadza, zwykle nie płaci, ma spore zaległości i jest problem żeby je odzyskać. Zwykle trzeba wtedy nająć prawnika, wystąpić do sądu o wydanie nakazu zapłaty, który niestety w przypadku średnio inteligentnych dłużników często kończy się tym, że oni składają zarzuty pod byle pozorem i sprawa może się ciągnąć i ciągnąć, a wynik może być średnio zadowalający, jeśli mamy jakiekolwiek nieprawidłowości w dokumentacji.
W ścieżce C wszystko jest proste jak drut. Elementem, który ją wyróżnia na tle A i B, jest Notarialny Rygor Egzekucji co do zapłaty należności z umowy najmu. Gdy lokator przestaje płacić, mając taki rygor, udajemy się jedynie do sądu po pieczątkę czyli nadanie mu klauzuli wykonalności. W ten sposób od razu otrzymujemy tytuł wykonawczy – często skuteczniejszy od wyroku, na który potrafi się czekać latami. Co więcej, nawet po uzyskaniu wyroku i tak trzeba jeszcze wystąpić o klauzulę, więc tutaj cały proces jest krótszy i znacznie prostszy. Gdy ktoś czekał dwa lata na rozstrzygnięcie, to dodatkowe 1, 3 czy nawet 7 dni na nadanie klauzuli traktuje już jak drobiazg. Mając rygor z klauzulą, kierujemy sprawę do komornika — a na tym etapie procedura wygląda identycznie jak w pozostałych ścieżkach.
Polisa OC najemcy
Właściciele objęci usługą Gwarancji Bezpiecznego Wynajmu dostają w gratisie do Gwaranta polisę OC najemcy, która chroni ich od szkód wyrządzonych na wynajmowanym lokalu przez pechowego najemcę do kwoty 50 tys. zł. – dzięki temu ewentualne szkody, na nieruchomości przez nich wyrządzone są pokrywane z ubezpieczenia, a nie z kieszeni właściciela. Ci którzy wynajmowali już swoje mieszkania, wiedzą jak czasem trudno przywrócić stan pierwotny swojego mieszkania po co niektórych najemcach. Najemcy natomiast notorycznie starają się wmawiać, że dane zniszczenia na tym mieszkaniu były już wcześniej i oni za to płacić nie będą, bo to nie ich wina… I jak im to udowodnić?
Weryfikacja najemców, w ścieżce C, przy użyciu specjalistycznych narzędzi niespotykanych przy ścieżce A i B
W ścieżce A i B każdy potencjalny najemca przed podpisaniem umowy najmu przechodzi zwykle weryfikację finansową – by zredukować ryzyko wynajęcia komuś, kto nie będzie regularnie płacił, bada się zwykle kwestię dochodów, najczęściej na podstawie kserokopii zaświadczeń o dochodach lub kserokopii wyciągów z konta. Jeżeli jednak trafimy na jakiegoś cwanego oszusta, jaka to dla niego jest trudność sfabrykować tego typu dokumenty? Praktycznie żadna.
Proszę tylko poczytać, o ile lepsze są metody weryfikacji używane w ścieżce C, po tej lekturze sami Państwo zrozumiecie, że to tak jakbyśmy porównywali szybkość roweru i samochodu wyścigowego.
A. Sprawdzanie potencjalnego najemcy w Bazie BIK – tej samej w której banki sprawdzają czy komuś udzielić kredytu. Tacy cwani oszuści, których najbardziej się przecież obawiamy, nawet jakby sfabrykowali nie wiem jak dobre dokumenty uwiarygadniające ich status materialny w 95 % znajdują się już w takich bazach dłużników.
B. Autorski profesjonalny system Simple Rent, który bada zdolność potencjalnego najemcy do przyjęcia na siebie dodatkowej płatności w postaci czynszu najmu i innych kosztów z tym związanych, przewidzianych dla wynajmowanej nieruchomości w zestawieniu z obecnymi wydatkami potencjalnego najemcy.
Dla prywatnych wynajmujących często wyzwaniem bywa namówienie potencjalnego najemcy na przejście tej dość wrażliwej procedury weryfikacyjnej, natomiast profesjonalne Biura Nieruchomości, działające pod rozpoznawalną marką, mają w tym zakresie znacznie większą skuteczność.
Poniżej znajduje się link do usługi (warto wspomnieć, że jest ona odpłatna, a korzystając z usługi Bezpiecznego Wynajmu mamy ją w cenie ):
https://simpl.rent/profesjonalista/weryfikacja-najemcy/
W praktyce narzędzie analizuje automatycznie dane finansowe najemcy — oczywiście dopiero po jego wyraźnej zgodzie i potwierdzeniu operacji poprzez bankowość internetową. System sprawdza regularność wpływów, ich wysokość, a także stałe koszty widoczne na rachunku bankowym. Na tej podstawie ocenia on, czy dochody najemcy są stabilne i wystarczające do pokrycia miesięcznych zobowiązań wynikających z umowy najmu, uwzględniając inne obciążenia, które już posiada.
Jak widać dzięki tej usłudze, której czołowymi aspektami są:
- stale aktualny adres do ewentualnej wyprowadzki dzięki lokalowi od Gwaranta,
- możliwość szybkiego wyegzekwowania należności, dzięki notarialnemu rygorowi egzekucji,
- weryfikacji potencjalnego najemcy na poziomie eksperckim,
- gratisowej polisie OC najemcy – gwarantującej zwrot nakładów za potencjalne zniszczenie przedmiotu najmu,
- oraz pozostałym zabezpieczeniom dostępnym również w ścieżce A i B
właściciel ma pewność, że mający być źródłem dodatkowego dochodu najem nie zamieni się w kosztowny i długotrwały problem.
Uwaga: Usługa Gwarancji Bezpiecznego Wynajmu jest całkowicie bezpłatna — wystarczy wybrać Agencję Nieruchomości, która faktycznie oferuje pełny pakiet, a nie jedynie podszywa się pod znaną markę, proponując ograniczoną wersję usługi.
Niektórzy zadają sobie pytanie, gdzie jest haczyk, dlaczego firma Bracia Sadurscy, która w Polsce jest autorem usługi Gwarancji Bezpiecznego Wynajmu, daje bez problemu adres do eksmisji wszystkim swoim klientom, jak leci. Oni przecież wynajmują setki nieruchomości w skali roku, prowadzą firmę od 35 lat, prędzej czy później mogą pojawić się pechowi najemcy, których trzeba będzie przeprowadzić na ten adres, koszt mieszkania, to nawet w Łęczycy to spora kwota.
Wytłumaczenie jest bardzo proste: W ponad 35-letniej historii firmy Bracia Sadurscy nie zdarzyło się, aby najemca polecony przez któregoś z 50 Agentów tej firmy odmówił opuszczenia lokalu. Agenci Braci Sadurskich i jak twierdzi Dariusz Sadurski, szerzej Agenci ze Stowarzyszenia Pośredników MSPON, mają kompetencje pozwalające im bezbłędnie rozpoznać osoby mogące stwarzać problemy już przy pierwszym spotkaniu. Takie kompetencje posiadają często również osoby wynajmujące już od co najmniej 5 lat swoich 7 lub 10 apartamentów. Dlatego takie osoby nigdy nie były i miejmy nadzieję nie będą klientami tej grupy firm i osób. Również sami nieuczciwi najemcy doskonale zdają sobie sprawę z tego, że biuro z wieloletnim doświadczeniem należy omijać szerokim łukiem! Z tych powodów Dariusz Sadurski twierdzi, że może z pełnym spokojem udostępniać lokal w Łęczycy jako adres do eksmisji — oczywiście wyłącznie dla klientów Agencji Braci Sadurskich.
Autor:
Doradca ds. nieruchomości, licencja nr 28456
Przejdź na podstronę agenta
