Kiedy w 2017 roku weszła w życie nowelizacja ustawy o ochronie praw lokatorów dotycząca najmu okazjonalnego dla wielu właścicieli nieruchomości pod wynajem była to długo wyczekiwana zmiana. Miała ona poprawić bezpieczeństwo wynajmującego i ograniczyć ryzyko braku możliwości usunięcia niepłacącego najemcy.
W niniejszym artykule przyjrzymy się najczęściej spotykanym problemom, takim jak trudności związane z adresem eksmisji czy brak konsekwencji prawnych wobec osób wycofujących zgodę na eksmisję. Wyjaśnimy także, dlaczego skorzystanie z usług profesjonalnego pośrednika może być skuteczniejszym rozwiązaniem, który realnie chroni właściciela nieruchomości.
Czy najem okazjonalny rzeczywiście chroni właściciela?
Najem okazjonalny to szczególna forma umowy najmu, która zyskała popularność wśród właścicieli nieruchomości jako sposób na zwiększenie bezpieczeństwa wynajmu. W teorii oferuje ochronę przed nieuczciwymi lokatorami, pozwalając na szybszą eksmisję w razie problemów.
Oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji w zakresie opróżnienia i wydania lokalu oraz wskazanie przez niego innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji, miało zabezpieczyć interesy właścicieli nieruchomości pod wynajem.
W praktyce jednak okazuje się, że najem okazjonalny nie zawsze zapewnia wystarczające zabezpieczenie.
Wciąż pojawiają się historie o problemach z eksmisją najemców, mimo zawarcia umowy najmu okazjonalnego. Często wynika to z sytuacji, w której osoba składająca oświadczenie o zgodzie udostępnienie lokalu do eksmisji, wycofuje je. W takich przypadkach właściciel mieszkania staje przed poważnym wyzwaniem – jego nieruchomość przestaje generować dochody, a długotrwałe procedury eksmisyjne w Polsce mogą trwać nawet kilka lat.
Jak więc zapewnić sobie bezpieczne zyski z naszego majątku, unikając sytuacji, w której w mieszkaniu zamiast dochodu pojawia się lokator, który nie płaci, niszczy nieruchomość, a jego eksmisja staje się niezwykle trudna?
W Polsce obowiązują bardzo rygorystyczne przepisy dotyczące ochrony praw lokatorów, co sprawia, że wynajem mieszkań bywa postrzegany jako ryzykowna loteria. Z jednej strony można trafić na uczciwego najemcę, który regularnie płaci czynsz, a po zakończeniu umowy opuszcza mieszkanie. Z drugiej strony istnieje ryzyko wynajmu osobie, która od początku zamierzała oszukać właściciela, wykorzystując jego naiwność, żeby bezpłatnie zapewnić sobie dach nad głową. Może się także zdarzyć, że najemca, mimo dobrych intencji, w trakcie trwania umowy najmu okazjonalnego popadnie w problemy finansowe i przestanie regulować płatności.
Najem okazjonalny – założenia i rzeczywistość
Najem okazjonalny opiera się na kilku kluczowych filarach, które teoretycznie mają chronić właściciela nieruchomości. Jednym z nich jest oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu. Obowiązkiem najemcy jest również wskazanie innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku konieczności wykonania egzekucji w zakresie obowiązku opróżnienia lokalu.
Na żądanie wynajmującego, można od najemcy wymagać przedstawienia oświadczenia osoby trzeciej o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy w przypadku egzekucji. Oświadczenie takie, zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów przedstawia się w formie pisemnej.
W teorii taki zestaw zabezpieczeń powinien umożliwić sprawne usunięcie nieuczciwego lokatora, jednak w praktyce pojawia się szereg problemów:
Proceduralne opóźnienia związane z eksmisją lokatora
Pomimo uproszczonego trybu eksmisji uregulowanego przepisami o najmie okazjonalnym, procedura sądowa nadal bywa czasochłonna, zwłaszcza jeśli najemca podejmuje próby przedłużenia postępowania.
Pierwszym krokiem jest uzyskanie w sądzie tytułu wykonalności aktowi poddania się egzekucji w zakresie opróżnienia i wydania lokalu właścicielowi. Później z taką klauzulą udajemy się do komornika, który rozpoczyna proces egzekucji.
Zmiana sytuacji prawnej nieruchomości wskazanej jako adres do eksmisji
Jednak w przypadku, gdy komornik podczas postępowania ustali, że nieruchomość wskazana jako adres eksmisji została sprzedana, wynajęta innej osobie lub stała się nieużyteczna, właściciel mieszkania traci możliwość szybkiego eksmitowania nierzetelnego najemcy.
Wówczas proces eksmisyjny może wydłużyć się o kilka lat.
Wycofanie oświadczenia o przyjęciu lokatora w przypadku eksmisji
Jednym z kluczowych elementów umowy najmu okazjonalnego jest obowiązek wskazania przez najemcę adresu, pod który może zostać przeprowadzona eksmisja w przypadku zakończenia najmu i konieczności opuszczenia lokalu. Oświadczenie osoby trzeciej, która zgadza się na przyjęcie lokatora w takiej sytuacji, ma być gwarancją, że proces eksmisji przebiegnie sprawnie. Jednak w praktyce nierzadko zdarza się, że w momencie egzekucji osoba taka, bez żadnych konsekwencji prawnych, odmawia przyjęcia eksmitowanego lokatora do siebie.
Dzieje się tak na przykład w przypadku konfliktów rodzinnych, zmiany sytuacji życiowej czy innych przyczyn, które sprawiają, że przyjęcie eksmitowanego lokatora przestaje być możliwe lub wygodne. Co istotne, prawo nie przewiduje konsekwencji dla osoby, która decyduje się na cofnięcie swojej zgody, co powoduje, że właściciel mieszkania zostaje w trudnej sytuacji. Wówczas proces eksmisyjny prowadzony przez komornika wydłuża się oraz komplikuje m.in. z powodu konieczności zastosowania przepisów o lokalu tymczasowym.
W takich przypadkach, mimo zawarcia umowy najmu okazjonalnego, właściciel nie ma możliwości zrealizowania eksmisji pod wskazany adres. W efekcie proces eksmisyjny może utknąć w martwym punkcie, a nieruchomość pozostaje zajęta przez najemcę, który przestał płacić lub nie chce dobrowolnie opuścić mieszkania.
Problem ten uwidacznia jedną z największych słabości najmu okazjonalnego – uzależnienie skuteczności zabezpieczeń od rzetelności osób trzecich, które mogą dowolnie zmieniać swoje decyzje. Dlatego, aby uniknąć takich sytuacji, warto rozważyć dodatkowe formy zabezpieczeń, czy też współpracę z profesjonalnym pośrednikiem, który może zaproponować bardziej kompleksowe rozwiązania minimalizujące ryzyko.
Ograniczenia w samodzielnym zabezpieczaniu interesów właściciela
Wynajem nieruchomości bez wsparcia profesjonalistów może przysporzyć właścicielom licznych trudności, szczególnie w kwestii weryfikacji najemców i ochrony własnych interesów. Brak dostępu do specjalistycznej wiedzy i narzędzi oraz ograniczone doświadczenie w tej dziedzinie często prowadzą do problemów, takich jak:
- wybór nierzetelnego lub nieuczciwego najemcy,
- kłopoty z egzekwowaniem należności czynszowych,
- trudności z przeprowadzeniem eksmisji, nawet w przypadku zawarcia umowy najmu okazjonalnego.
Działanie na własną rękę niesie ze sobą znaczne ryzyko finansowe i prawne, a także może generować stres oraz nieprzewidziane komplikacje dla właściciela nieruchomości.
Profesjonalny pośrednik – wsparcie dla wymagających właścicieli
Właściciele nieruchomości, którzy pragną maksymalnie zabezpieczyć swoje interesy i zminimalizować ryzyko związane z wynajmem, powinni rozważyć nawiązanie współpracy z profesjonalnym pośrednikiem nieruchomości. Doświadczony agent nieruchomości oferuje szereg usług, które mogą znacząco podnieść poziom bezpieczeństwa transakcji wynajmu. Oto kluczowe korzyści, jakie płyną z takiej współpracy:
- Weryfikacja najemcy
Profesjonalni pośrednicy dysponują zaawansowanymi narzędziami, które umożliwiają dokładne sprawdzenie potencjalnych najemców. Weryfikacja ta może obejmować analizę zdolności finansowej, sprawdzenie rejestrów dłużników oraz zasięgnięcie opinii od poprzednich wynajmujących. Dzięki temu właściciel ma większą pewność, że wynajmuje swoją nieruchomość osobom rzetelnym i wypłacalnym, co minimalizuje ryzyko nieuczciwego najemcy. - Indywidualne rozwiązania zabezpieczające
Pośrednicy nieruchomości oferują nie tylko standardowe formy ochrony, takie jak kaucje, ale także bardziej zaawansowane mechanizmy. Mogą to być na przykład: -
- Kaucje gwarancyjne – dodatkowe środki finansowe zabezpieczające właściciela na wypadek szkód lub zaległości w opłatach.
- Ubezpieczenie najmu – polisa, która pokrywa ewentualne straty związane z niewywiązywaniem się najemcy z umowy.
- Dodatkowe zapisy w umowie – np. szczegółowe określenie odpowiedzialności stron, klauzule dotyczące wcześniejszego rozwiązania umowy lub procedur w przypadku opóźnień w płatnościach.
- Wsparcie prawne i administracyjne
Współpraca z agencją nieruchomości zapewnia właścicielom również dostęp do ekspertów z dziedziny prawa nieruchomościowego. Specjaliści ci mogą pomóc w przygotowaniu profesjonalnej umowy najmu, zgodnej z aktualnymi przepisami prawa, a także wesprzeć w sytuacjach spornych, takich jak windykacja należności czy problemy z eksmisją nieuczciwego lokatora. Pośrednik może również przejąć na siebie kwestie administracyjne, takie jak nadzór nad terminowością płatności czy reprezentowanie właściciela w kontaktach z najemcą.
Dzięki współpracy z doświadczonym agentem właściciel zyskuje nie tylko większe bezpieczeństwo, ale także oszczędność czasu i spokój ducha, wiedząc, że jego interesy są odpowiednio chronione.
Wyższy poziom bezpieczeństwa wynajmu – skuteczne rozwiązania od Braci Sadurskich
Aby zminimalizować ryzyko związane z wynajmem nieruchomości i zapewnić sobie spokój ducha, warto zaufać doświadczonym profesjonalistom. Bracia Sadurscy to firma, która łączy innowacyjne podejście z wieloletnim doświadczeniem, oferując kompleksowe i sprawdzone rozwiązania. Dzięki temu proces wynajmu staje się prostszy, bardziej przejrzysty i wolny od trudności typowych dla tradycyjnych form najmu okazjonalnego.
Bezpieczeństwo i komfort wynajmu na najwyższym poziomie – tylko u Braci Sadurskich
Oferujemy właścicielom nieruchomości nowoczesne i sprawdzone rozwiązania, które gwarantują efektywny wynajem oraz minimalizują ryzyko finansowe i prawne. Dzięki naszym usługom proces wynajmu staje się prosty, bezpieczny i bezproblemowy.
Udostępnienie adresu eksmisyjnego
Zapewniamy możliwość skorzystania z dedykowanego adresu eksmisyjnego, co gwarantuje sprawne przeprowadzenie procedury eksmisyjnej. To rozwiązanie pozwala wyeliminować ryzyko opóźnień czy zablokowania procesu, szczególnie istotne w przypadku najmu okazjonalnego.
Rozwiązanie to eliminuje całkowicie ryzyko utraty adresu eksmisyjnego z powodu wycofania się osoby składającej oświadczenie o przyjęciu lokatora lub ryzyko, że lokal wskazany jako adres do eksmisji z jakiegokolwiek powodu przestanie być użyteczny.
Dzięki naszej nowej usłudze „lokal do eksmisji od Braci Sadurskich”, właściciel nieruchomości ma zagwarantowane miejsce, do którego komornik w przypadku konieczności eksmisji lokatora może realnie go wyprowadzić.
Podwójny rygor notarialny
Wypracowaliśmy kompleksowe zabezpieczenia prawne, które skutecznie chronią interesy właściciela:
- Rygor egzekucji co do zapłaty – umożliwia szybkie dochodzenie należności finansowych w sytuacji, gdy najemca zalega z opłatami.
- Rygor w zakresie opróżnienia lokalu – pozwala na natychmiastowe odzyskanie nieruchomości w przypadku naruszenia warunków umowy przez lokatora.
Dokładnie sprawdzamy każdego potencjalnego najemcę, aby zagwarantować, że nieruchomość trafi w ręce odpowiedzialnych osób.
Nasza weryfikacja obejmuje:
- Analizę historii finansowej.
- Sprawdzenie w rejestrach dłużników.
- Weryfikację zatrudnienia i stabilności finansowej.
Dzięki temu minimalizujemy ryzyko współpracy z osobami mogącymi generować problemy płatnicze lub naruszać warunki wynajmu.
Korzyści dla właścicieli nieruchomości pod wynajem
Decydując się na współpracę z Agencją Bracia Sadurscy, właściciele zyskują:
- Pewność finansową – ochronę przed stratami wynikającymi z opóźnień w płatnościach lub zaległościami.
- Szybkość działania – skuteczne narzędzia prawne do szybkiego reagowania na problemy z najemcami.
- Spokój i wygodę – pełną obsługę prawną i organizacyjną, eliminującą stres związany z wynajmem.
Nasza oferta to połączenie doświadczenia, profesjonalizmu i nowoczesnych rozwiązań. Dążymy do tego, aby proces wynajmu był maksymalnie bezpieczny i komfortowy zarówno dla właścicieli, jak i dla najemców. Powierzając nam swoją nieruchomość do wynajęcia, zyskujesz pewność, że zajmiemy się wszystkim, co niezbędne, aby proces wynajmu przebiegał sprawnie i bez ryzyka.
Nasze rozwiązania usprawniają działania prawne, gwarantując właścicielowi pełną kontrolę oraz szybkie reagowanie w sytuacjach kryzysowych.
Podsumowanie
Najem okazjonalny, pomimo swoich zalet, nie zawsze gwarantuje pełne bezpieczeństwo właściciela nieruchomości.
Dlatego warto skorzystać z pomocy profesjonalnego pośrednika, który nie tylko zminimalizuje ryzyko, ale także zapewni spokój i pewność w procesie wynajmu. Bezpieczny najem to nie tylko formalności, ale przede wszystkim odpowiednia strategia działania.
Skontaktuj się z Bracia Sadurscy i i odkryj, jak możemy zapewnić bezpieczny i bezproblemowy wynajem Twojej nieruchomości.
W 2025 roku Bracia Sadurscy znaleźli sposób, żeby najem stał się całkowicie bezpieczny.
Wprowadzili nową usługę Gwarancja Bezpiecznego Najmu, który zawiera w sobie elementy najmu okazjonalnego.
Dzięki zastosowaniu kilku technik zabezpieczeń na raz Najem okazjonalny zrobiony w sposób, który proponują Bracia Sadurscy stał się bardzo bezpieczny.
Poczytaj jak to się robi:
https://sadurscy.pl/wynajem/
