Jak wpłynie na ceny mieszkań oraz preferencje zakupowe nabywców, kiedy rynek odczuje te zmiany? Czy nowe regulacje staną się impulsem dla niezdecydowanych do inwestowania w nieruchomości w Polsce?
Rok 2026 na rynku nieruchomości: ceny, niepewność i ustawa, która zmienia wszystko
Zbliżający się Nowy Rok, jak co roku, skłania do refleksji nad przyszłością rynku nieruchomości. Jednym z najczęściej pojawiających się zagadnień jest pytanie o to, jaki będzie rok 2026. Jako agentka nieruchomości w okresie grudniowym spotykam się z nim niemal każdego dnia… Klienci zastanawiają się, czy ceny mieszkań będą nadal rosły, czy może w końcu ustabilizują się lub spadną. Pytają o zainteresowanie rynkiem, o stopy procentowe – o wszystko to, co może wpłynąć na decyzję o sprzedaży lub zakupie…
Wiele osób spodziewa się wzrostów cen i rzeczywiście – mogą one być po prostu nieuniknione. A dlaczego? Niekoniecznie dlatego, że posiadane obecnie mieszkania i domy zyskają na wartości, a z uwagi na zmianę przepisów, bo największym tematem, którego boją się kupujący i sprzedający, jest tzw. ustawa schronowa…
Nowe prawo, nowe koszty…
Ustawa ta formalnie nazywa się: „Ustawą z dnia 5 grudnia 2024 r. o ochronie ludności i obronie cywilnej”, ale w branży mówi się o niej po prostu: ustawa schronowa. Została przyjęta przez Sejm 5 grudnia 2024 roku, podpisana przez Prezydenta 17 grudnia 2024r., a jej przepisy zaczną obowiązywać od już 1 stycznia 2026r. …
Co ta ustawa oznacza w praktyce? Zapisy wprowadzają nowe, istotne obowiązki dla deweloperów! Mianowicie, wszystkie nowe budynki wielorodzinne, budynki użyteczności publicznej oraz garaże podziemne, dla których wniosek o pozwolenie na budowę zostanie złożony po 31 grudnia 2025 r., muszą być projektowane tak, aby możliwe było w nich urządzenie „miejsc doraźnego schronienia”. W praktyce oznacza to, że wszystkie nowe inwestycje będą musiały przewidywać w swoich projektach dodatkowe przestrzenie podziemne, które w razie zagrożenia będą mogły służyć jako schronienia lub ukrycia. To ogromna zmiana. Nie tylko z punktu widzenia bezpieczeństwa – ale przede wszystkim finansowego i inwestycyjnego.
Jak nowa ustawa może to wpłynąć na ceny mieszkań? Koszty budowy, z całą pewnością pójdą w górę – wprowadzenie dodatkowych przestrzeni, konstrukcji zgodnych z wyższymi wymaganiami ochronnymi, konieczność użycia większej ilości materiałów i zatrudniania nowych fachowców, to realne, spore zwiększenie nakładów deweloperskich. Deweloperzy będą musieli dodatkowe wydatki uwzględnić w cenie mieszkań – a to oznacza, że nowe mieszkania od 2026 roku prawdopodobnie będą droższe (chyba, że jakiś inny czynnik ekonomiczny, który zachwieje całym rynkiem jak wcześniej np. zmiana stóp, covid, wybuch wojny czy chociażby kolejne spadki dronów na terenie Polski – są to oczywiście sytuacje, których praktycznie nikt z nas sobie nie życzy)…
Schrony jak w Finlandii? Dlaczego takie inwestycje mogą zniknąć z rynku najszybciej
Nowa ustawa schronowa może stać się doskonałą inspiracją dla deweloperów, by rozreklamować swoje inwestycje. Z pewnością znajdzie się deweloper, który zdecyduje się na przygotowanie schronów na wzór tych w Finlandii, gdzie schrony są wyposażone w pełne zaplecze – od klimatyzacji po sale kinowe, siłownie czy restauracje. Tego typu inwestycja nie wymagałaby specjalnej reklamy, ponieważ media same podchwyciłyby temat, co zapewniłoby jej dużą popularność niskim kosztem przeznaczanym na marketing.
Jako agentka nieruchomości zauważam, że wiele osób, które od lat oglądają nieruchomości, wstrzymuje się z decyzją o zakupie z powodu niepewności związanej z sytuacją na Ukrainie. Wiele z nich ma obawy, czy to odpowiedni moment na inwestycję w nieruchomości, biorąc pod uwagę ewentualne zagrożenia i perspektywę konieczności ucieczki, wolą oni mieć gotówkę by móc rozpocząć gdzieś nowe życie. Tego typu osoby a pewno znacznie łatwiej przekonają się do zakupu mieszkania, które będzie miało schron, zwłaszcza jeśli będzie to schron na wysokim poziomie, następnie do takiej formy zabezpieczania przekonają swoich bliskich…
Rynek wtóry po zmianie przepisów – druga strona medalu…
Ale jest druga strona medalu: jeśli popyt przeniesie się właśnie na mieszkania, spełniające przyszłe standardy bezpieczeństwa i posiadające miejsca doraźnego schronienia, to takie lokale zyskają na atrakcyjności, a te bez schronów mogą stracić na wartości. Mechanizm jest prosty, dlatego już w mijającym roku słyszałam od kilku świadomych klientów: „Czy nie lepiej sprzedać teraz, zanim schrony staną się standardem?”… I tu dochodzimy do sedna sprawy: Sprzedaj, póki brak schronu jest normą! Na rynku wciąż mamy bardzo dużo mieszkań, które nie wymagają spełniania nowych wymogów projektowych, nieruchomości te dziś mogą cieszyć się powodzeniem… Za kilka miesięcy – gdy ustawa zacznie obowiązywać – to może się zmienić i brak schronu, nawet jeśli nie zaważy o decyzji zakupowej może być obiekcją i aspektem poruszanym w negocjacjach ceny… Kupujący mogą zacząć preferować mieszkania z miejscami schronienia, a to wpłynie na kształt popytu i ceny…
Podsumowanie
Rok 2026 może okazać się momentem przełomowym dla rynku nieruchomości. Nowe przepisy nie tylko zwiększą koszty budowy, lecz także realnie zmienią sposób postrzegania wartości mieszkań. Lokale bez miejsc doraźnego schronienia mogą stopniowo tracić na atrakcyjności, stając się przedmiotem trudniejszych negocjacji. Ci, którzy dziś odkładają decyzję, mogą wkrótce stanąć przed mniej korzystnym rynkiem – droższym, bardziej wymagającym i znacznie mniej przewidywalnym. W obliczu nadchodzących zmian brak działania może okazać się najdroższym wyborem…
Autor:
Doradca ds. nieruchomości, licencja nr 28456
Przejdź na podstronę agenta
