Несмотря на то, понятие “залог” присутствует в Гражданском кодексе с 1964 года, многим из нас трудно определить его и права, которые он предоставляет нам в процессе покупки или продажи недвижимости.
Проще говоря, залог – это определенная сумма денег, которую мы платим, если мы являемся покупателем или получаем, когда мы являемся продавцом недвижимости при подписании Предварительного договора купли-продажи в форме нотариального акта или гражданского контракта. Эта сумма обычно включается в цену имущества и предназначена для того, чтобы обязать обе стороны сделки выполнить заключенный договор.
Что произойдет с залогом, если одна из сторон не выполнит условия договора в оговоренный срок?
Ст. 394. § 1 Гражданского кодекса предусматривает, что в случае невыполнения покупателем договора в оговоренный срок, владелец имеет право не назначать другую дату и сохранить залог. С другой стороны, в ситуации, когда владелец не выполняет условия, продавец должен получить полную сумму залога и его единовременную выплату, например, если продавец получил от покупателей залог в размере 10 000 злотых и по своей вине не подписал окончательный договор в указанный срок, он должен заплатить покупателю 20 000 злотых, а если договор не был заключен по вине покупателя, владелец удерживает сумму в размере 10 000 злотых. Разумеется, если стороны согласны и несмотря на истечение срока, который они хотят заключить договор, они могут установить другой срок и подписать его на первоначальных условиях, или же они могут прекратить его в соответствии с правом удержания депозита. Эти решения требуют проявления доброй воли и достижения совместных договоренностей обеими сторонами.
Существуют ли ситуации, в которых депозит может быть возвращен?
Да, кроме ситуации, когда обе стороны согласны расторгнуть договор или ни одна из них (форс-мажор) или обе в равной степени не виновны в не подписании договора о передаче права собственности, Гражданский кодекс допускает, что на депозит распространяются дополнительные условия, например, условия возврата.
Одним из таких условий может быть, а может и нет, неспособность покупателя получить кредит в 3 разных банках. В такой ситуации следует предусмотреть, что покупатель должен представить письменные отказы вместе с объяснением того, что причиной отказа в финансировании является недостаточная кредитоспособность. Если отказ в предоставлении кредита связан с непредоставлением требуемых документов, вина признаётся на стороне, не выполнившей формальности, и депозит теряется.
Однако существуют также ситуации, когда договор был заключен, но депозит возвращается, так как он не может быть засчитан в цену. О каких ситуациях мы здесь говорим? Предположим, что покупатель хочет профинансировать всю покупку недвижимости в кредит. Затем уплаченный задаток в случае заключения предварительного договора или гражданско-правового договора возвращается ему, и кредитный банк выплачивает полную сумму стоимости недвижимости. Не забудьте написать соответствующие условия в договоре.
Подводя итог: если мы не включим дополнительные условия в договор, залог не подлежит возврату.
Оплачивается ли аванс наличными или банковским переводом?
Гражданский кодекс не отказывается от формы, в которой должна быть выплачена сумма депозита, однако, давайте помнить, что депозит имеет юридическую силу, когда он получен продавцом имущества, а не в момент подписания договора. Поэтому наиболее безопасной формой является денежный перевод при заключении договора, но до того, как будут сделаны подписи. Это связано с тем, что в договоре обязательно должно содержаться положение о том, что, поставив свою подпись, продавец недвижимости одновременно подтверждает получение суммы депозита. Позаботившись о безопасности, сначала деньги должны быть положены на стол и официально конвертированы, и только после этого подписывается контракт.
Как видите, залог оставляет возможность дополнительных договоренностей между сторонами сделки. Давайте просто помнить, что его невозвратный характер заключается в том, чтобы защитить каждую из сторон от возможного отказа другой стороны от участия в сделке. Случается, что невыполнение договора одной из сторон может повлечь за собой серьезные расходы или упущенную выгоду для другой стороны, поэтому стоит серьезно подумать о том, в наших интересах изменить первоначальное предположение. Если мы считаем, что это так, убедитесь в том, что соответствующие положения присутствуют в договоре.
Контакты русскоговорящего отдела продаж:
Dima Hrycyszyn
представитель АБС в г. Краков
tel: +48 508-155-779
viber: +7 985-025-25-98 / telegram: +7 985-025-25-98
[email protected]l