Umowa poręczenia w wynajmie mieszkania. Dla kogo to dobre rozwiązanie?

Chcesz wynająć mieszkanie, ale obawiasz się, że lokator nie zapłaci za czynsz? Skorzystaj z umowy poręczenia. Dzięki niej właściciel mieszkania zyskuje pewność, że dług zostanie pokryty nawet wtedy, gdy lokator przestanie płacić za mieszkanie. Jak wygląda umowa poręczenia najmu i dla kogo jest odpowiednim rozwiązaniem? O tym w poniższym artykule.

Umowa poręczenia najmu. Czym jest?

Poręczenie to umowa, którą zawierają trzy osoby – wierzyciel, dłużnik i poręczyciel. W wynajmie nieruchomości wierzycielem nazywa się wynajmującego, a dłużnikiem najemcę (choć ten wcale nie musi się zadłużyć, a jego dług w momencie podpisania umowy jest czysto hipotetyczny).

Umowę poręczenia zawiera się po to, by zabezpieczyć wynajmującego przed nieuczciwymi lokatorami i utratą pieniędzy. Po jej podpisaniu za opłacenie czynszu odpowiedzialny jest nie tylko najemca, ale także wyznaczony poręczyciel. Jej dokładną definicję odnaleźć można w art. 876 Kodeksu cywilnego:

Przez umowę poręczenia poręczyciel zobowiązuje się względem wierzyciela wykonać zobowiązanie na wypadek, gdyby dłużnik zobowiązania nie wykonał”.

Choć brzmi to dość skomplikowanie, to można to jasno wytłumaczyć na przykładzie wynajmu: niepracujący student chce wynająć mieszkanie. Właściciel nieruchomości obawia się jednak, że kandydat nie będzie w stanie regularnie opłacać czynszu, ponieważ nie ma odpowiednio wysokich dochodów. Wynajmujący wiąże się więc umową poręczenia z rodzicem studenta, który w razie problemów z opłatami zobowiązuje się spłacić dług dziecka. Dzięki tej umowie wynajmujący zyskuje pewność, że nie zostanie oszukany.

Umowa poręczenia najmu – co musi zawierać?

Zastanawiasz się nad podpisaniem umowy poręczenia? Pamiętaj o kilku elementach, których dopełnienie zapewni Ci bezpieczny i spokojny najem.

Po pierwsze – umowę poręczenia najmu musisz koniecznie zawrzeć na piśmie. W przeciwnym razie zapisane w niej ustalenia nie będą obowiązujące w świetle prawa. Nie zgadzaj się więc na słowne zapewnienia o poręczeniu i zachowaj papierowy egzemplarz umowy.

Po drugie – zadbaj o oświadczenie poręczyciela. W takiej deklaracji osoba poręczająca potwierdza, że zna treść umowy wynajmu oraz wie, jakie opłaty zobowiązuje się ponosić najemca. Warto taki dokument dołączyć nie tylko do umowy poręczenia, ale także wpleść go do umowy wynajmu nieruchomości.

Po trzecie – ustal kwotę górnej odpowiedzialności za dług. Ze względu na to, że poręczenie najmu zabezpiecza przed długiem przyszłym, umowa musi zawierać kwotę górnej odpowiedzialności za zadłużenie. Co to oznacza? W momencie, kiedy podpisywana jest umowa, dług jeszcze nie istnieje. Jeśli najemca będzie uiszczał wszystkie opłaty w terminie, to nigdy nie powstanie. Przyszły dług to więc hipotetyczna kwota, która może nie zaistnieć, a na pewno nie istnieje w chwili podpisania umowy. Zadbaj o to, by w umowie znalazł się zapis wyznaczający maksymalną granicę odpowiedzialności poręczyciela za dług.

Umowa poręczenia a prawo

Prawne zawiłości, związane z umową poręczenia, uregulowane są w Kodeksie cywilnym. Poręczenia dotyczą artykuły 876–887. Kodeks tłumaczy m.in., że oświadczenie o poręczeniu musi być sporządzone na piśmie pod rygorem nieważności, oraz, że można poręczyć za dług przyszły.

Jeśli zastanawiasz się nad zawarciem umowy o poręczenie najmu, koniecznie zapoznaj się z tymi przepisami. Przed podpisaniem umowy możesz także poprosić prawnika o sprawdzenie jej treści. Dzięki temu zyskasz pewność, że to rozwiązanie jest bezpieczne.

Odwołanie poręczenia – kiedy możesz to zrobić?

Zastanawiasz się, czy poręczyciel odpowiada finansowo za najemcę przez cały czas trwania wynajmu? Cóż, niekoniecznie. Wszystko zależy od tego, jakie zapisy znalazły się w umowie poręczenia. Może ona bowiem określać, na jaki czas poręczyciel zobowiązuje się odpowiadać za długi najemcy.

Jeżeli w umowie znajduje się zapis określający termin świadczenia, to przed upłynięciem tej daty poręczyciel nie może wycofać swojej odpowiedzialności. Przykładowo, jeżeli umowa poręczenia została podpisana na dwa lata, to przez ten czas poręczyciel nie może odwołać obowiązku zapłaty.

Inaczej wygląda kwestia odwołania bezterminowego poręczenia. Dotyczy to umowy, w której strony nie określają tego, ile ma trwać zobowiązanie. W tym wypadku poręczyciel może odwołać całość lub część poręczenia w każdej chwili. Tu jednak także czeka nas wyjątek – może zrobić to jedynie do momentu powstania jakiegoś długu. Jeżeli najemca przestanie płacić za wynajem, to poręczyciel nie może wycofać się ze świadczenia za długi niezależnie od tego, czy umowa była bezterminowa, czy nie.

Kto może zostać poproszony o podpisanie umowy poręczenia?

Wynajmujący mierzą się z falą nieuczciwych i niewypłacalnych najemców. By się przed nimi uchronić, używają różnego rodzaju zabezpieczeń, takich jak sprawdzenie przyszłego najemcy w rejestrach BIG, czy proszenie go o dostarczenie zaświadczenia o dochodach. Każde z tych działań ma sprawdzić wiarygodność najemcy. Związanie się umową poręczenia jest jednym z najbardziej niezawodnych sposobów na uchronienie się przed długami, ponieważ za zapłatę odpowiedzialna jest nie jedna, a dwie osoby.

O związanie się umową poręczenia z wynajmującym może zostać poproszony każdy. Ten rodzaj zabezpieczenia często podpisują studenci, osoby bez historii kredytowej czy rekomendacji wcześniejszych wynajmujących, a także najemcy o niskich dochodach, słabej zdolności kredytowej związanej z długami czy pochodzący zza granicy.

Inne sposoby zabezpieczenia przed nieuczciwym wynajmującym

Umowa poręczenia najmu jest jednym z najskuteczniejszych sposobów ochrony wynajmującego, ale nie tylko ona zabezpiecza przed nieuczciwymi najemcami. Są też inne rozwiązania, które obniżają ryzyko zadłużenia.

Najprostszym z nich jest zażądanie wysokiej kaucji. Nawet jeśli najemca nie zapłaci za lokal przez kilka miesięcy, to otrzymana wcześniej kaucja pokryje te koszty. Zgodnie z Ustawą o ochronie praw lokatorów, wynajmujący mieszkanie może ustanowić kaucję o wysokości nieprzekraczającej 12-krotności czynszu za mieszkanie, rozwiązanie to jest więc legalne. Wynajmujący jednak z własnej praktyki wiedzą, że uzyskanie kaucji przekraczającej miesięczną opłatę za czynsz graniczy z cudem. Innymi, bardziej skomplikowanymi  metodami zabezpieczenia umowy najmu, są wystawienie weksla czy poddanie się egzekucji w drodze aktu notarialnego.

Dołącz do dyskusji

Compare listings

Porównać
Szukaj
Price Range From To