Strefa Czystego Transportu w Krakowie to temat, który od paru tygodniu nie jest już jedynie abstrakcyjną uchwałą, to temat nr jeden na ustach mieszkańców. Nowe przepisy dzielą miasto i też coraz częściej zaczynają pojawiać się także w trakcie rozmów o mieszkaniach. Temat jest poruszany na spotkaniach z klientami, w negocjacjach, a nawet w pytaniach zadawanych przed prezentacjami nieruchomości (szczególnie w przypadku kupujących na co dzień mieszkających w innych miastach). Jedni mówią, że to chwilowa burza, inni obawiają się, że nowe regulacje zmienią wszystko.
Wiele wskazuje na to, że SCT może namieszać… Nie gwałtownie i nie wszędzie tak samo, ale wystarczająco, by zmienić sposób myślenia kupujących, sprzedających, inwestorów a nawet… wykonawców.
Warszawa już to przerobiła. I to cenna lekcja dla Krakowa
Zanim Kraków wszedł w nową rzeczywistość zrobiła to Warszawa. Stolica wprowadziła Strefę Czystego Transportu 1 lipca 2024 roku i była pierwszym dużym miastem w Polsce, które zdecydowało się na taki krok.
W Warszawie wbrew czarnym scenariuszom:
– rynek nieruchomości się nie załamał,
– ceny mieszkań w centralnych dzielnicach się obroniły,
– centrum nie opustoszało.
Warto jednak zaznaczyć, że w Warszawie Strefa Czystego Transportu została wprowadzona znacznie delikatniej i etapowo – na małym obszarze i z łagodniejszymi zasadami na start, dając mieszkańcom czas na adaptacje, mimo tego jednak pojawiło się coś, co dla rynku jest bardzo charakterystyczne – niepewność i ostrożność.
Kupujący zaczęli zadawać pytania, których wcześniej nie było „Czy będę mógł tu normalnie dojechać? Jak ta strefa będzie wyglądać za 5–10 lat? Czy to mieszkanie będzie nadal atrakcyjne dla najemców, gdy zmienią się przepisy?”.
I dokładnie ten etap – etap pytań, wątpliwości i „sprawdzania gruntu” czeka Kraków… Jako agentka już zauważam w Krakowie podobny trend..
Kraków jeszcze się przyzwyczaja, ale rynek już reaguje
Choć SCT w Krakowie działa dopiero od kilku tygodni, rynek nieruchomości nie działa w próżni. Już teraz widać pierwsze reakcje – i co ważne, są one bardzo różne i dotyczą wielu obszarów…
Z jednej strony są klienci, którzy:
– odkładają decyzję o zakupie (i tu jest oczywiście spowodowanie nie tylko SCT)
– rezygnują z mieszkań w ścisłym centrum,
– szukają lokalizacji poza strefą lub na jej granicy, „na wszelki wypadek”.
Z drugiej strony są osoby, które:
– świadomie wybierają mieszkania w SCT, cenią ekologię ciszę, mniejszy ruch i bardziej uporządkowaną przestrzeń miejską
Bywają i tacy, którzy nie planują codziennego korzystania z samochodu i poruszając się na co dzień komunikacją miejską nie przywiązują uwagi do strefy.
Rynek więc nie hamuje – on się po prostu dzieli a raczej powoli zaczyna ujawniać się trend, w którym widać różnicowanie się oczekiwań i sposobu myślenia kupujących.
SCT wpływa też na codzienność – nawet tam, gdzie się tego nie spodziewamy
Często mówi się o wpływie strefy na kupujących i ceny mieszkań, ale SCT zaczyna oddziaływać także na zupełnie przyziemne sprawy.
Miałam sytuację, w której klienci planujący remont mieszkania w obszarze SCT otrzymali wyraźnie wyższą wycenę usług stolarskich. Wykonawca nie owijał w bawełnę – powiedział wprost, że podnosi stawkę, bo dojazd do strefy będzie dla niego i jadących osobnymi autami pracowników bardziej problematyczny i kosztowny… To drobny przykład, ale bardzo wymowny, możemy spodziewać się, że więcej fachowców zróżnicuje cenniki.
Strefa zmienia logistykę miasta, a to pociąga za sobą konsekwencje, o których rzadko myśli się na etapie zakupu mieszkania.
Historia, która pokazuje drugą stronę medalu
W całej tej dyskusji łatwo zapomnieć, że SCT to nie tylko ograniczenia. Dla niektórych to wręcz wartość dodana.
Pamiętam parę, która szukała mieszkania w Krakowie kilka miesięcy temu. Oboje pracowali częściowo zdalnie, nie mieli dzieci, ale myśleli o przyszłości. Już na pierwszym spotkaniu powiedzieli wprost, że zależy im na spokojnej okolicy, czystszym powietrzu i mniejszym ruchu samochodowym.
Samochód? Mieli, dość wiekowy, ale mimo bardzo dobrej sytuacji materialnej nie był dla nich istotny. Kiedy zobaczyli mieszkanie położone w obszarze planowanej SCT, nie zapytali: „Czy będziemy mogli tu wjechać, czy wjadą tu nasi goście?”, na strefę uwagę zwróciłam ja, ich natomiast ucieszyła szansa na mniej smogu i ograniczenie ruchu aut pod oknami… Po chwili doszli do wniosku, że jeśli kiedyś przepisy zostaną zaostrzone i i im utrudnią wjazd najwyżej przerzucą się na komunikację miejską…
Dla nich Strefa Czystego Transportu była nie problemem, a argumentem za zakupem. Mówili, że wolą zapłacić trochę więcej i mieć poczucie, że miasto idzie w stronę, w której oni sami chcą żyć. Zdecydowali się na zakup!
To była jedna z tych rozmów, które pokazują, jak bardzo różne mogą być oczekiwania kupujących.
Strefa Czystego Transportu: rachunek, który Kraków zapłaci później
Warto zauważyć, że w długofalowym ujęciu Strefa Czystego Transportu i kolejne ograniczenia wjazdu do Krakowa mogą istotnie obniżyć atrakcyjność miasta dla biznesu, który faktycznie zasila jego budżet. Wbrew obiegowym opiniom nie są to wielkie korporacje utrzymują miasto… Duże firmy – korporacje w praktyce nie płacą prawie w ogóle podatku dochodowego i ich kondycja jest obojętna dla skarbu Miasta Krakowa, poza poziomem zatrudnienia Krakusów przez te firmy ( korporacje prawie nie zasilają samorządów, nawet jeśli „są obecne” w mieście). Do miasta trafia jedynie około 6–7% podatku CIT, reszta zostaje w budżecie centralnym. Lokalnie znaczenie mają przede wszystkim podatki mieszkańców oraz drobne i średnie firmy…
To właśnie te firmy w dużej mierze zatrudniają osoby dojeżdżające z okolic podkrakowskich – mniej zamożne, których nie stać na nowe, drogie samochody spełniające kolejne normy. W krótkim okresie będą one zmuszone korzystać z komunikacji zbiorowej, ale jednocześnie już dziś coraz intensywniej szukają pracy poza Krakowem, bliżej miejsca zamieszkania, bez dodatkowych kosztów, straty czasu i ograniczeń.
Wraz z pracownikami zacznie przenosić się także biznes… Firmy, które dziś płacą podatki w Krakowie, stopniowo będą lokować działalność poza miastem, poza strefą. Efekty tego procesu nie pojawią się od razu, ale po kilku miesiącach staną się widoczne w dochodach samorządu.
Niepokojące jest to, że miasto od lat się zadłuża, a przy wprowadzaniu SCT nie przeprowadzono rzetelnej analizy jej wpływu na przyszłe wpływy podatkowe i zdolność spłaty tego długu. Trudno też nie odnieść wrażenia, że strefa została zaprojektowana przede wszystkim po to, aby osobom zamożnym, dysponującym nowymi samochodami, jeździło się po Krakowie łatwiej i wygodniej, a nie z myślą o pracownikach, bez których lokalna gospodarka nie funkcjonuje.
Czyste powietrze to cel słuszny. Pytanie tylko, czy Kraków stać na to, by realizować go kosztem ludzi i firm, które faktycznie utrzymują to miasto…
Co z tego powinien wynieść właściciel mieszkania?
Jeśli jesteś właścicielem nieruchomości i zastanawiasz się, czy SCT utrudni sprzedaż, najważniejsze jest to, że:
- Nie sprzedaje się mieszkania „w strefie” lub „poza strefą” – sprzedaje się mieszkanie i jego atuty konkretnej osobie.
Problem nie polega na samej lokalizacji w SCT. Problem pojawia się wtedy, gdy:
– oferta jest niedopasowana,
– nie wiadomo, kto ma być jej odbiorcą,
– a strefa jest przemilczana albo przedstawiana wyłącznie jako problem.
- Nie sprzedaje się przepisów. Sprzedaje się sposób życia.
Dla jednych kupujących SCT będzie wadą i to jest całkowicie naturalne, dla innych będzie dokładnie tym, czego szukają.
Dlatego kluczowe jest:
- zrozumienie, kto może być idealnym nabywcą Twojego mieszkania,
- pokazanie, jak wygląda codzienne życie w tej lokalizacji,
- spokojne, uczciwe nazwanie zarówno plusów, jak i ograniczeń.
Na koniec – trochę spokoju
Strefa Czystego Transportu w Krakowie może wprowadzić zamieszanie, może zmienić pytania kupujących, może (szczególnie w przypadku nieumiejętnego prowadzenia oferty) wydłużyć proces sprzedaży, ale nie sprawi, że mieszkania nagle stracą wartość.
Dobry, doświadczony agent doskonale zdaje sobie sprawę z tego, że rynek nieruchomości zawsze opiera się na emocjach, potrzebach i poczuciu bezpieczeństwa decyzji.
Warszawa pokazała, że rynek potrafi się dostosować. A dobrze przygotowana, przemyślana oferta znajdzie swojego kupca – niezależnie od tego, czy mieszkanie leży w strefie, czy poza nią.
Nie daje się adresu, nie sprzedaje się uchwały, sprzedaje się decyzję, z którą ktoś chce żyć przez kolejne lata, a to wciąż jest możliwe – nawet (a czasem właśnie) w Strefie Czystego Transportu. Dobry agent ma już za sobą wiele podobnych sytuacji, pytań i obiekcji, dlatego naturalnie i sprawnie potrafi przeprowadzić transakcję także w realiach Strefy Czystego Transportu, przekuwając wątpliwości w spokojną i świadomą decyzję kupującego.
Autor:
Doradca ds. nieruchomości, licencja nr 28456
Przejdź na podstronę agenta
