Klasyczne transakcje na rynku nieruchomości dotyczą sprzedaży, kupna oraz wynajmu. Istnieje jeszcze jedna opcja, która mimo iż nie jest tą przeprowadzaną najczęściej, może przynieść wiele korzyści.
Jedna umowa zamiast dwóch
Czym jest zamiana nieruchomości? To transakcja obrotu nieruchomościami, gdzie podpisując jedną tylko umowę dwóch sprzedających zamienia się posiadanymi na własność lokalami. Inaczej można ją z powodzeniem nazwać podwójną transakcją sprzedaży. Lata temu opcja ta była bardziej popularna. Obecnie jednak od pewnego czasu również powoli zyskuje zwolenników, a klienci chcący sprzedać swój dom lub mieszkanie skłonni są do przeprowadzenia właśnie takiej wymiany handlowej.
Artykuł 603 Kodeksu Cywilnego językiem stricte prawnym mówi, iż „przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy”. W transakcji musi być oczywiście zachowana forma aktu notarialnego. Do jej zawarcia w przypadku nieruchomości nieobjętej kredytem wystarczy zgoda jednej i drugiej strony. Gdy jedna z nieruchomości jest nadal spłacana, potrzebna będzie zgoda banku oraz akceptacja poddawanej zamianie nieruchomości jako nowe zabezpieczenie. Przypadek, w którym mieszkania są spółdzielcze czy komunalne, zgoda musi być wyrażona ze zgody właściwych instytucji, a wizyta u notariusza nie będzie wówczas konieczna.
Oczekiwania obu stron podczas zamiany muszą być określone bardzo dokładnie, wszak poddawane takiej transakcji nieruchomości nie mają prawie nigdy jednakowej lub podobnej wartości finansowej. To może się niektórym wydawać minusem, dla którego nie zdecydują się na ten rodzaj transakcji. Gra jednak może być warta świeczki. Zwłaszcza dla określonych grup klientów, dla których zamiana nieruchomości może być niemal jedynym słusznym wyjściem z nieciekawej sytuacji finansowej.
Komu opłaca się zamienić mieszkanie?
Jaka grupa klientów może być najbardziej zainteresowana zamianą nieruchomości? Dla kogo będzie ona korzystna i opłacalna? Przede wszystkim dla tych, którzy zaciągnęli jakiś czas temu kredyt hipoteczny na zakup poprzedniego domu lub mieszkania – co istotne – w obcej walucie. Jeśli zdecydowaliby się oni po pewnym czasie od zakupu na sprzedaż, musieliby często dopłacić do wartości nowej nieruchomości i spłacać kredyt w niekorzystnym dla siebie momencie. W przypadku zamiany mogą oni przenieść swój kredyt i hipotekę na nabytą od drugiej strony transakcji nieruchomość.
Zamiana mieszkania może być alternatywą dla osób starszych, którzy nie chcą korzystać z tzw. odwróconej hipoteki. Usługa finansowa odwróconego kredytu oferuje klientom w podeszłym wieku comiesięczną rentę, w zamian za oddanie na jej rzecz swojej nieruchomości. Problemy finansowe i brak środków wystarczających w pełni na utrzymanie domu lub mieszkania sprawia, że osoby starsze decydują się, choć niechętnie, skorzystać z tego rozwiązania. Zamiana jest wyjściem z tej sytuacji i umożliwia przeniesienie się do mniejszego mieszkania i jednocześnie zysk z oddania własnego większego, na których utrzymanie właścicielom nie starczało środków finansowych.
Różne sytuacje życiowe wymuszają na nas decyzje o przeprowadzce, z którą nieuchronnie wiąże się sprzedaż aktualnej lub kupno nowej nieruchomości. Jeśli komuś zależy na szybkiej zmianie miejsca zamieszkania, może skorzystać z opcji zamiany nieruchomości i przenieść się do innego miejsca w innej dzielnicy lub nawet do innego miasta. Czasami osoby, które inwestowały w nieruchomości na wynajem chcą zamienić je na jedną, większą nieruchomość tylko dla siebie.
Koszty, podatki i ewentualne trudności
Czy cokolwiek może stać na przeszkodzie, aby zamienić się z kimś nieruchomością? Jedyna ewentualna trudność dotyczy przypadku zamiany mieszkania lub domu obciążonego kredytem hipotecznym. Jeśli bank nie wyrazi zgody na taką transakcję, niestety nie będzie ona możliwa. Przyczyna? Uzasadnienie banku może wynikać ze zbyt dużej różnicy w wartości obu nieruchomości i w związku z niewystarczającym zabezpieczeniem zaciągniętego na jedną z nich kredytu.
Interesująca zdaje się wydawać kwestia podatku od takiej zamiany nieruchomości. Dlaczego? Mimo oczywistego przychodu obu stron transakcji, każda z nich osobno się z niej rozlicza. Jeśli nieruchomości poddawane są jednak o podobnej wartości sporo wskazuje na to, że podatek okaże się sporo niższy niż w przypadku normalnego zakupu. Właściciele dopłacają ostatecznie tylko różnicę wartości pomiędzy obiema nieruchomościami wynikającą z aktów notarialnych, a w następnej kolejności podatek od czynności cywilnoprawnych tylko od tej kwoty.
Zalety i wady zamiany – podsumowanie
Każda transakcja dotycząca nieruchomości – bez względu na to czy chodzi o klasyczne kupno lub sprzedaż czy zamianę – przywodzi na myśl pytanie i opłacalność i słuszność decyzji o jej podjęciu. Odpowiedź na to pytanie będzie się pewnie różnić w zależności od indywidualnych sytuacji klientów. Mimo to zamiana mieszkań ma sporo plusów. Do jednej z nich należą mniejsze koszta przeprowadzenia transakcji. W porównaniu do klasycznej sprzedaży, przy zamianie można zaoszczędzić nawet do kilkudziesięciu tysięcy złotych. Różnica wyniknie tu m.in. z taksy notarialnej dzielonej na pół i sporo pomniejszonej kwoty podatku.
Niektórych poszukujących lub chcących sprzedaż nieruchomości nie interesuje zamiana. Nawet mimo iż to rozwiązanie zdaje się nie mieć wad, nie wybiorą go zwolennicy zakupu domów i mieszkań z rynku pierwotnego prosto od dewelopera. Nie zamienią się pewnie również ci, którzy może nawet nie wiedzą, że mogliby w ten sposób zawrzeć transakcję. 🙂 Innym może wydaje się, że to proces wymagający większej ilości formalności i dokumentów. Przyczyn może być sporo jednak mimo nie przekonania, opcja zamiany nieruchomości poleca się wszystkim właścicielom mieszkań i domów, wszak sprzedając własną i kupując kolejną nieruchomość czynimy to samo, tyle że w nieco dłuższym okresie czasu.
Planujesz zamianę nieruchomości jednak nie wiesz od czego zacząć? Skontaktuj się ze specjalistami z biura nieruchomości Bracia Sadurscy i dowiedz się, jak powinna przebiegać taka transakcja krok po kroku.