Kredyt na dom – wszystko, co musisz o nim wiedzieć

Własny dom to marzenie wielu osób. Jest to jednak spory wydatek finansowy, który trudno pokryć wyłącznie z własnych środków. Często nie dysponujemy aż tak dużą sumą pieniędzy lub po prostu nie chcemy wydawać wszystkich zgromadzonych oszczędności, tym samym pozbawiając się rezerwy finansowej przeznaczonej na tz. „czarną godzinę”. Rozwiązaniem w takim przypadku może być zakup nieruchomości w kredycie. Banki obecnie prześcigają się
w atrakcyjnych ofertach kredytów hipotecznych, które różnią się od siebie stopą oprocentowania, walutą i warunkami spłaty. Który z nich wybrać i jak się do niego przygotować?

Obliczanie zdolności kredytowej – marzenia kontra rzeczywistość

Pierwszym krokiem przy podejmowaniu decyzji o kredycie jest obliczenie posiadanej zdolności kredytowej. Zanim dokona tego dla nas wyspecjalizowany analityk bankowy, możemy sami we własnym domu oszacować ile pieniędzy jesteśmy w stanie uzyskać od banku. W internecie dostępnych jest mnóstwo narzędzi służących do tego celu, czyli kalkulatorów zdolności kredytowej. Warto przy okazji skorzystać też z rankingu kredytów hipotecznych, który dokona dla nas porównania najbardziej atrakcyjnych ofert kredytowania domu w danym czasie. Jest to działanie pobieżne, które służy jedynie wstępnemu rozeznaniu się na rynku instytucji finansowych oferujących kredyty hipoteczne.

W dalszej kolejności każda osoba, rozpoczynająca starania o kredytowanie nieruchomości w postaci budowy lub zakupu domu, musi złożyć w tym celu stosowny wniosek o kredyt w wybranym wcześniej oddziale banku. W tym miejscu warto nadmienić, iż składanie kilku lub kilkunastu wniosków naraz nie jest żadną gwarancją na otrzymanie kredytowania. Należy pamiętać, że duża liczba zapytań tylko pogarsza naszą historię kredytową.

Kalkulator zdolności kredytowej, zarówno ten w wersji domowej, jak i profesjonalne narzędzie bankowe prawie niczym się od siebie nie różnią. Bank rozpatrując wniosek o przyznanie kredytu, dokładnie sprawdza, jaką kwotę oraz wysokość raty kredytu jesteśmy w stanie bezpiecznie spłacać przez wymagany okres kredytowania, przy jednoczesnym zachowaniu stabilności finansowej i nie przeciążaniu budżetu domowego. Pod uwagę brane są wszelkie dochody wraz z comiesięcznymi wydatkami potencjalnego klienta. Za wydatki uważa się nie tylko zobowiązania finansowe w postaci innych kredytów, lecz także koszty utrzymania mieszkania, rodziny, wydatki na paliwo, karty kredytowe itp. Na tym etapie następuje konfrontacja marzeń klienta z rzeczywistością, bowiem im mniejszą zdolność kredytową posiadamy, tym niższa będzie kwota kredytu.

W przypadku kredytowania domu warto przystąpić do kredytu ze współkredytobiorcą, zazwyczaj jest nim małżonek. Starając się o uzyskanie kredytu na dom powinniśmy spłacić wszelkie zobowiązania w postaci innych pożyczek lub też zamienić kilka rat w jedną, w dogodnym kredycie konsolidacyjnym.

Co jeśli bank odmówi przyznania kredytu?

Niestety, po analizie naszej sytuacji finansowej bank może wydać negatywną decyzję o udzieleniu kredytu. Dzieje się tak między innymi w przypadku:

braku historii kredytowej,
niestabilnej sytuacji zawodowej (np. kończąca się umowa o pracę i brak promesy),
złej historii w BIK-u (Biurze Informacji Kredytowej)
braku dodatkowego zabezpieczenia kredytu.

Jeśli w danej chwili okaże się, że nie stać nas na kredytowanie domu, możemy popracować nad poprawą naszej zdolności kredytowej na przyszłość. Działania te należy rozpocząć od zamknięcia kart kredytowych i ograniczenia limitu w ROR. Nie mając jasnej sytuacji zawodowej musimy udowodnić, że posiadamy stabilność finansową lub postarać się o legalne źródło dochodu, np. kilka umów zlecenia lub założyć własną działalność gospodarczą.

Dodatkowe opłaty, z którymi musisz się liczyć

Kredyt hipoteczny na dom wiąże się z obowiązkiem posiadania wkładu własnego w postaci 20% wartości danej nieruchomości. Niestety, dla wielu z nas uzyskanie takiej kwoty jest niemożliwe, ale istnieje kilka rozwiązań, z których możemy skorzystać w takiej sytuacji:

kredytowanie wkładu własnego (uwzględnione w kwocie kredytu)
pożyczka od dewelopera
zabezpieczenie kredytu na innej nieruchomości (ważne w tym przypadku jest to, aby wartość posiadanego przez nas innego mieszkania lub domu, na którym chcemy zabezpieczyć pieniądze przewyższała wysokość wymaganego wkładu własnego)
zaniżenie wartości nieruchomości (z tej opcji można skorzystać w przypadku, gdy kupujemy nieruchomość za cenę, która jest niższa od jej rynkowej wartości – wtedy bank uwzględnia tę różnicę na naszą korzyść i traktuje ją jako wkład własny)
Indywidualne Konto Mieszkaniowe (od 2018 roku będzie to jeden filarów Narodowego Programu Mieszkaniowego, który za zadanie ma pomóc w zbieraniu oszczędności i tym samym zwiększyć możliwość zakupienia własnego „M”)

Przy kredytowaniu domu pojawiają się także dodatkowe koszty, czasem ukryte, zwane opłatami okołokredytowymi, z których obecnością musimy się liczyć. Banki żądają uiszczenia opłat za wykonanie wyceny rzeczywistej wartości przyszłego domu, gdyż stanowi on źródło zabezpieczenia spłaty przyszłego kredytu. Ponadto w grę wchodzi wymagane ubezpieczenie nieruchomości (pochodzącej z rynku wtórnego lub w budowie), ubezpieczenie od utraty pracy, a także opcjonalnie – ubezpieczenie na życie i na wypadek poważnego zachorowania. Kupując dom na rynku wtórnym musimy liczyć się także z kosztami zawarcia umowy przedwstępnej z zadatkiem/zaliczką, która potem wliczona zostanie w poczet wartości ogólnej tejże nieruchomości. Niektóre banki wymagają nawet zapłacenia prowizji za samo udzielenie kredytu, która może sięgać nawet 5% całkowitej kwoty kredytu.

Rzeczy, o których warto pamiętać

W trakcie starania się o kredyt na dom warto zaplanować sobie czas na zgromadzenie wszystkich wymaganych przez bank dokumentów, które potrzebne są do obliczenia naszej zdolności kredytowej. Niektóre, takie jak np. zaświadczenia z zakładu pracy, powinniśmy otrzymać od ręki. Inne natomiast (m.in. zaświadczenia bankowe i ZUS-owskie) wymagają dłuższego okresu oczekiwania na ich otrzymanie. Warto więc zabrać się za kompletowanie ich odpowiednio wcześniej i nie czekać z niczym na ostatnią chwilę.

Autorem artykułu jest Jakub Górecki – redaktor bloga o finansach MySaver, na którym dzieli się swoją wiedzą z zakresu finansów i ekonomii.