Pomimo iż instytucja zadatku jest obecna w kodeksie cywilnym od 1964 roku, wielu z nas ma trudność z jego definicją oraz z określeniem, jakie prawa nam zapewnia w procesie kupna lub sprzedaży nieruchomości.
Mówiąc najprościej, zadatek to określona kwota pieniędzy, którą wpłacamy jeśli jesteśmy nabywcą lub otrzymujemy, gdy jesteśmy zbywcą nieruchomości podczas podpisywania Umowy Przedwstępnej Sprzedaży w formie aktu notarialnego lub umowy cywilnoprawnej. Kwota ta zostaje najczęściej zaliczona na poczet ceny nieruchomości i ma za zadanie zobowiązać obie strony transakcji do wywiązania się z zawartej umowy.
Co się dzieje z zadatkiem, jeśli któraś ze stron nie dotrzyma warunków umowy w umówionym terminie?
Art. 394. § 1. Kodeksu cywilnego stanowi o tym, że w razie niewykonania umowy w umówionym terminie przez stronę kupującą, właściciel ma prawo nie wyznaczać kolejnego terminu i zachować zadatek. Z kolei w sytuacji, gdy to właściciel nie dotrzyma warunków, sprzedający ma otrzymać zwrot pełnej kwoty oraz dopłaty jej jednokrotności, np.: jeśli sprzedający otrzymał od kupujących 10 000 zł zadatku i ze swojej winy nie podpisał umowy końcowej w określonym terminie, musi zapłacić kupującemu 20 000 zł, a jeśli do umowy nie doszło z winy nabywcy, właściciel zatrzymuje kwotę 10 000 zł. Oczywiście, jeśli strony są zgodne i mimo upływu terminu chcą zawrzeć umowę, mogą wyznaczyć kolejny termin i podpisać ją na pierwotnych warunkach, albo mogą ją zgodnie rozwiązać bez prawa zachowania zadatku. Te rozwiązania wymagają dobrej woli i wspólnych ustaleń obydwu stron.
Czy są sytuacje, w których zadatek jest zwrotny?
Tak. Prócz sytuacji, w której obie strony zgodnie zgadzają się odstąpić od umowy lub żadna z nich (siła wyższa) albo obie ponoszą w równym stopniu winę za niepodpisanie umowy przenoszącej własność, kodeks cywilny pozwala na obwarowanie zadatku dodatkowymi ustaleniami, takimi jak warunki zwrotu.
Jednym z takich warunków może, ale nie musi być, nieotrzymanie przez nabywcę kredytu z 3 różnych banków. W takiej sytuacji należy zawrzeć zapis, zgodnie z którym kupujący musi przedstawić pisemne odmowy wraz z zawartym wyjaśnieniem, iż powodem nieudzielenia finansowania jest brak zdolności kredytowej. W sytuacji, gdyby odmowa kredytowania była spowodowana niedostarczeniem wymaganych dokumentów, wina uznawana jest po tej stronie, która nie dopełniła formalności i powoduje utratę zadatku.
Są jednak i takie sytuacje, w których umowa została zawarta, ale zadatek zostaje zwrócony, gdyż nie może zostać zaliczony na poczet ceny. O jakich sytuacjach tutaj mówimy? Przypuśćmy, że nabywca chce w całości finansować zakup nieruchomości z kredytu. Wówczas, wpłacony przy umowie przedwstępnej lub cywilnoprawnej zadatek, zostaje mu zwrócony, a pełna kwota ceny za nieruchomość zostaje zapłacona przez kredytujący bank. Pamiętajmy o konieczności zapisania odpowiednich warunków w umowie.
Podsumowując: jeśli nie zawrzemy dodatkowych zapisów w umowie, zadatek jest bezzwrotny.
Czy zadatek płaci się gotówką, czy przelewem?
Kodeks cywilny nie zarzuca formy, w jakiej ma zostać wpłacona kwota zadatku, jednak pamiętajmy, że zadatek ma moc prawną z chwilą otrzymania go przez zbywcę nieruchomości, a nie z chwilą podpisania umowy. Dlatego najbezpieczniejszą formą jest przekazanie gotówki przy zawarciu umowy, ale jeszcze przed złożeniem podpisów. Wynika to stąd, że w umowie bezwzględnie powinien być zapis o tym, że składając swój podpis, zbywca nieruchomości jednocześnie potwierdza otrzymanie kwoty zadatku. Dbając o bezpieczeństwo, najpierw pieniądze powinny zostać położone na stole i oficjalnie przeliczone, a dopiero potem umowa podpisana.
Jak widać, zadatek nie jest jednoznaczny i pozostawia możliwości dodatkowych ustaleń pomiędzy stronami transakcji. Pamiętajmy tylko, że jego bezzwrotność ma na celu zabezpieczenie każdej ze stron, przed ewentualnym wycofaniem się drugiej strony transakcji. Bywa, że niewywiązanie się z umowy jednej ze stron może narazić drugą na poważne koszty lub utratę zysków, dlatego warto poważnie się zastanowić, czy zmiana pierwotnego założenia jest w naszym interesie. Jeśli uznamy, że tak zaiste jest, zadbajmy by odpowiednie zapisy pojawiły się w treści umowy.