Transakcja kupna sprzedaży nieruchomości to bardzo często jedna z najważniejszych w życiu. Nie tylko dlatego, iż dotyczy “produktu”, którym właściciel cieszy się przez długie lata z najbliższymi, ale również ze względu na bardzo dużą wartość materialną, którą reprezentuje. Ze względu na m.in. te czynniki warto być w stu procentach świadomym, czego potrzebujemy do realizacji tejże transakcji, by była przeprowadzona prawidłowo i bezpiecznie.
Wskazówki dla sprzedającego
Sprzedaż mieszkania czy domu często wiąże się z poważnymi życiowymi wyborami. Sam proces mający na celu przeniesienia prawa własności kojarzy się przy tym z wieloma zawiłymi formalnościami. Często jednak wystarczy po prostu zapoznać się lepiej z obowiązującymi przepisami, by oszczędzić sobie zarówno dodatkowych obowiązków jak i kosztów, których jako sprzedający wcale nie musimy pokrywać.
Poszukując nowego właściciela dla naszej nieruchomości może się wydawać, że czekają nas liczne dodatkowe opłaty, związane zwłaszcza z podpisaniem samej umowy. Przepisy prawne potwierdzają taką regułę i mówią, że na przykład koszty transakcji oraz m.in. wynagrodzenie notariusza pokrywają obie jej strony. W praktyce jednak już od wielu lat obowiązuje zasada, że koszty transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości pokrywa nabywca. Jeszcze przed podpisaniem jakichkolwiek dokumentów należy z góry ustalić tę kwestię, by potem uniknąć nieporozumień.
Inna kwestia, która może wydawać się sporna dla sprzedającego, to podpisane w trakcie zamieszkiwania nieruchomości umowy na prąd, gaz czy usługi telekomunikacyjne. Wszystkie z nich zawierane są przecież na konkretne nazwisko i dopóki nie zostaną rozwiązane, zarówno dostawca prądu, gazu czy Internetu nie ma obowiązku zaprzestania wystawiania rachunków za usługi. Umowy z dostawcami mediów są przenoszone na nabywcę na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego, który jest podpisywany przy wydawaniu nieruchomości.
Co natomiast powinien przygotować sprzedający, by móc podpisać umowę z przyszłym właścicielem jego dotychczasowej nieruchomości? Potrzebnych będzie tu kilka dokumentów, bez których transakcja nie ma prawa dojść do skutku. Będą to oczywiście dokument potwierdzający tożsamość, akt notarialny, odpis z księgi wieczystej mieszkania lub domu, zaświadczenie o niezaleganiu z opłatami oraz zaświadczenie o tym, że w sprzedawanej nieruchomości nikt nie mieszka i nie ma w nim zameldowania. Należy przy tym pamiętać, że jeśli mieszkanie ma więcej niż jednego właściciela, to akt notarialny sprzedaży każdy z nich musi zostać wymieniony i zostawić na nim swój podpis.
Kupuję nieruchomość – za co płacę i co mi jest potrzebne?
Sprzedający ma do przedłożenia sporo dokumentów, aby móc znieść się prawa do własności nieruchomości na rzecz nabywcy. Obie strony,korzystają z pomocy biura nieruchomości, mogą zaoszczędzić sobie sporo czasu oraz Jaka jest w tym wszystkim rola kupującego, jego obowiązki oraz ponoszone opłaty?
Kupujący jest zobowiązany do przedłożenia sprzedającemu oraz przede wszystkim notariuszowi zaświadczenia z banku o tym, że został mu przydzielony kredyt hipoteczny. Rzecz jasna będzie z tego zwolniony nabywca płacący gotówką, jednak ogromna większość wszystkich transakcji kupna-sprzedaży zawierana na rynku nieruchomości, wymaga takowego potwierdzenia o dodatkowych funduszach z racji przyznanej pożyczki. Oprócz tego kupujący – jak już wspomniane było wcześniej – musi pamiętać o dodatkowych opłatach, związanych z przeniesieniem na niego własności danego lokalu. Zaliczać się będą do tego m.in. koszty notarialne, podatek od czynności cywilnoprawnych czy koszty sądowe. Jeśli nieruchomość kupowana jest na kredyt, nie można zapomnieć o dodatkowych opłatach naliczanych przez bank.
Jeśli poszukiwania idealnego mieszkania trwały wyjątkowo długo, i nareszcie udało nam się znaleźć odpowiedni lokal, postarajmy się o to, by zawrzeć ze sprzedającym tzw. umowę przedwstępną. Dzięki niej będziemy mieli potwierdzenie zawarcia porozumienia ze sprzedającym, który nie będzie już mógł odstąpić lokalu innemu poszukującemu. Umowa przedwstępna określi nie tylko ostateczną cenę nieruchomości, ale i zadatek czy zaliczkę oraz dokładny opis mieszkania czy domu, aby potem mieć pewność co do wartości oraz stanu naszego zakupu.
Kto, komu, kiedy i za ile
Najważniejszym momentem w całym procesie sprzedaży nieruchomości, zarówno dla sprzedającego jak i kupującego, jest moment podpisania umowy. Cała treść tego dokumentu to nic innego jak zgoda obu stron na jej zawarcie. Między sprzedającym a kupującym nie może istnieć żaden punkt niezgody i jeśli pojawia się jakakolwiek przeszkoda bądź punkty do wyjaśnienia, umowa nie może być podpisana. Artykuł 158 Kodeksu cywilnego mówi, że umowa regulująca przeniesienie własności nieruchomości powinna być sporządzona w formie aktu notarialnego i oczywiście pod okiem uprawnionego do tego notariusza. Oprócz samej sprzedaży również zamiana czy darowizna należy mieć formę aktu notarialnego.
Cały tekst umowy, zarówno przedwstępnej jak i tej już właściwej, powinien być sporządzony odpowiednio wcześniej i udostępniony obu stronom, jeśli jej treścią zajmuje się notariusz. W razie jakichkolwiek pytań i niejasności, ten wyjaśni znaczenie oraz ewentualne konsekwencje każdego zawartego w niej punktu. Jego obowiązkiem jest zadbanie o to, aby transakcja przebiegła prawidłowo oraz zgodnie z prawem. Oprócz tego notariusz sprawdza zgodność wszystkich dokumentów, które dostarczą sprzedający i kupujący przed podpisaniem umowy, dbając w równym stopniu o interesy obu stron, a także pobiera od nich należne opłaty.
Umowa rozwieje wszelkie wątpliwości
Mimo iż umowa wydaje się już ostatnim i tylko symbolicznym etapem całego procesu prowadzącego do sprzedaży, jej zapiski to jej najważniejszy etap. Stąd powinniśmy być świadomi każdego punktu, który zawiera, począwszy od danych personalnych aż po cenę, jaką otrzymamy za sprzedawaną nieruchomość bądź zapłacimy za nabywany dom lub mieszkanie. Oprócz tego jako kupujący musimy być pewni, że osoba sprzedająca nam nieruchomość jest rzeczywiście jej właścicielem. Tego dowiemy się z wypisu z Księgi Wieczystej.
Sam przedmiot transakcji, czyli nieruchomość powinien być opisany co do najmniejszego szczegółu. Umowa musi zawierać nie tylko numer wspomnianej już Księgi Wieczystej, ale i sam adres, rodzaj nieruchomości oraz jej powierzchnię. Jeśli na terenie nieruchomości, której prawo własności będzie przeniesione ze sprzedawcy na rzecz kupującego są dodatkowe pomieszczenia, taka informacja również nie może być przeoczona.
Nad zapiskami dokumentu regulującego sprzedaż, oprócz samego notariusza ją sporządzającego, powinien czuwać specjalista do spraw nieruchomości, którym może być oczywiście pośrednik. Nie tylko sprawdzi on ważność wszystkich dokumentów, ale i pomoże w ocenie wartości danego obiektu i jako osoba zajmująca się zawodowo nieruchomościami, będzie miała dostęp do informacji, których nie będziemy mogli oczekiwać od notariusza.