Nieruchomości są tym specyficznym dobrem na rynku, którego wartość materialna pozostaje wciąż bardzo wysoka względem zarobków Polaków. Zakup domu czy mieszkania w większości przypadków wiąże się zatem z zaciągnięciem kredytu hipotecznego.
Kredyt w pigułce
Starasz się o kredyt hipoteczny? Na pewno wiesz, że jest to długoterminowa pożyczka, którą zabezpiecza hipoteka na rzecz udzielającego jej banku, czyli ograniczone prawo rzeczowe, obciążające w pewien sposób nieruchomość. Na pewno zastanawiasz się czy warto decydować się na takie zobowiązanie i boisz się, że nie jesteś wystarczająco poinformowany o warunkach “współpracy” z bankiem. Prześledźmy zatem jedne z najważniejszych aspektów, na które powinno się zwrócić uwagę przy staraniach o kredyt hipoteczny:
Oprocentowanie: Bardzo ważne jest, by zdobyć informację o tym, w jakich sytuacjach oraz częstotliwości stawka naszego oprocentowania może ulec zmianie.
Prowizja: Za fakt udzielenia kredytu bank liczy sobie odpowiednią prowizję, sięgającą czasem niemal 2,5 procent jego łącznej wartości. Od banku zależy, czy zaliczy tę kwotę do spłacanych przez kredytobiorcę rat czy będzie wymagać jednorazowej opłaty. Od naszej historii współpracy z tymże bankiem zależeć będzie z kolei jej wysokość, tj. stali klienci mogą spróbować negocjacji.
Wkład własny: Im więcej jesteśmy w stanie zapłacić z naszych osobistych oszczędności, tym lepiej dla warunków przyszłego kredytu. Od 1 stycznia 2017 roku minimalny wkład własny wynosi 20 procent wartości nieruchomości.
Raty: Możemy wybrać tę samą kwotę spłaty co miesiąc lub zdecydować się na raty, które w miarę spłacania kredytu maleją. Od ich wyboru może zależeć kwota odsetek spłacanych dodatkowo na rzecz banku.
Spłata przed terminem: Załóżmy, że nasza współpraca kredytowa z bankiem ma trwać 20 lat. Co w sytuacji, gdy nasza sytuacja finansowa znacznie się poprawi i po kilku latach będziemy chcieli szybciej spłacić zaciągnięty kredyt? Uważajmy na takie okoliczności – bank może chcieć pobrać od nas za to dodatkowe opłaty. Warto jeszcze przed podpisaniem umowy dowiedzieć się czy taka opcja będzie możliwa.
Ubezpieczenie: Zamiast poprawy sytuacji finansowej, życie przewiduje niestety również inne, mniej optymistyczne scenariusze. Oprócz samego kredytu mieszkaniowego, banki oferują dodatkowe zabezpieczenia, na przykład na wypadek utraty pracy czy poważnej choroby.
Produkt bankowy dla każdego
Kredyt hipoteczny to produkt bankowy kojarzący się z wieloma zawiłościami, wymaganiami, stosem potrzebnych dokumentów i stresem. Pożyczka na zakup nieruchomości rzeczywiście wymaga od kredytobiorcy nieco przygotowania, jednak nie musi kojarzyć się z koszmarem trwającym nawet kilkadziesiąt lat. Przed podjęciem ostatecznej decyzji warto przeanalizować przede wszystkim nasze potrzeby, a następnie skupić się na najważniejszych warunkach kredytu oraz wnikliwie porównać dostępne na rynku oferty.
Kredyt hipoteczny w większości zaciągany jest nie w pojedynkę, a w parach starających się o swoją pierwszą nieruchomość. Banki udzielają wyższej pożyczki właśnie parom, których nie stać na pokrycie sumy całego domu lub mieszkania. Jedna z polskich porównywarek finansowych udostępniła badania, z których wynika, że banki udzielą chętniej oraz o wiele wyższego kredytu parom z jednym dzieckiem. Dla porównania singiel, który nie ma zadłużeń i chce zaciągnąć kredyt na około 25 lat, może dostać od banku o około 150 lub nawet 200 tysięcy złotych mniej.
Rynek nieruchomości pod tym względem sprzyja młodym ludziom, stawiającym pierwsze kroki i starającym się o pierwszy własny dom czy mieszkanie. Dowodem na to może być też trwający już od trzech lat program Mieszkanie dla Młodych, który pomógł tysiącom osób kupić nieruchomość ze sporą dopłatą. Pożyczki na zakup nieruchomości nie zaciągają jednak tylko młodzi. Nowy dom czy mieszkanie to marzenie wielu osób w średnim wieku, którzy chcą na przykład przeprowadzić się z miasta do mniejszej miejscowości czy peryferia bądź sprawić prezent swoim pociechom, które chcą się usamodzielnić jeszcze z pewną pomocą rodziców, ale już w nowej nieruchomości.
Czy stać mnie na pożyczkę od banku?
Przed zaciągnięciem kredytu na dom czy mieszkanie musimy wiedzieć, czy będziemy w stanie podjąć się wobec banku tego sporego przecież zobowiązania. Służy do tego zdolność kredytowa, czyli nic innego jak właśnie zdolność kredytobiorcy do spłaty należnej sumy pożyczki na rzecz banku, w ustalonych ku temu terminach. Zdolność kredytowa bez wątpienia ma duże znaczenie dla kogoś, kto ma w planach zakup nieruchomości za dość sporą kwotę.
Co wpływa na zdolność kredytową i czy można ją w jakiś sposób polepszyć? Analitycy są zgodni, że istnieją sposoby na to, aby bank spojrzał lepiej na Kowalskiego starającego się o pożyczkę na zakup nieruchomości. Do jednego z nich należy rodzaj zatrudnienia kredytobiorcy. Zdecydowanie lepiej bank postrzega te na podstawie umowy na czas nieokreślony, co zapewnia o ciągłości spłacania rat i pewnego zarobku kredytobiorcy. Oprócz tego sprzyja również decyzja o wpłacie większego wkładu własnego oraz obniżenia wysokości rat. Ogromne znaczenie ma historia kredytowa starającego się o pożyczkę. Pozytywna będzie dowodem na wiarygodność i da szansę na wyższy kredyt. Negatywna w skrajnych przypadkach może niestety równać się z brakiem możliwości zaciągnięcia od banku pożyczki.
Co zatem wpływa w największym stopniu na zdolność kredytową? Zarobki wnioskującego o pożyczkę, wysokość jego kosztów utrzymania, długość okresu kredytowania, na który zdecyduje się kredytobiorca, kwota wkładu własnego, a także rodzaj wybranych rat. Bank przed decyzją o udzieleniu kredytu analizuje wiele różnych czynników, dlatego trzeba mieć na uwadze przynajmniej większość z wymienionych powyżej, aby móc być nieco bardziej przekonanym o tym, że uda nam się uzyskać potrzebne pieniądze na zakup nieruchomości.
Zobowiązanie hipoteczne w 2017 – nowe rozwiązania
W kwietniu tego roku w polskim Sejmie dyskutowano o ustawie o kredycie hipotecznym, która wprowadza na rynku kilka ważnych dla kredytobiorców zmian. Z punktu widzenia osób starających się o pożyczkę, do najważniejszych należy m.in. większy zakres informacji dostępnej jeszcze przed podpisaniem umowy kredytowej, konieczność ustalenia terminu wydania decyzji przez bank, a także możliwość odstąpienia od umowy w danym okresie czasowym. Powyższe zmiany wejdą na stałe do polskiego prawa w drugiej połowie lipca.
Nowa ustawa reguluje nie tylko sam proces zaciągania kredytu hipotecznego, ale również kwestii jego reklamowania klientom. Od momentu wejścia w życie tych zmian, tj. od 22 października, wszelkie firmy pożyczkowe i banki będą zobowiązane do wyraźniejszego eksponowania parametrów ich produktu, tj. pożyczki. Większość danych dotyczącej oferty kredytowej będzie musiała być czytelnie opracowana i widoczna dla klienta, m.in. w przypadku rzeczywistej rocznej stopy oprocentowania.