Cena to obok lokalizacji jeden z pierwszych kryteriów, od którego zaczyna się jakiekolwiek poszukiwania nieruchomości. Od czego zatem zależy wartość oglądanych przez nas domów i mieszkań na sprzedaż? Sprawdźmy.
Za co płaci kupujący Kowalski?
Każdą konkretną nieruchomość na sprzedaż, charakteryzuje na rynku cena możliwa do uzyskania przez sprzedającego. Podpisując umowę, w której kupujący i sprzedający działają rozważnie i z własnej woli oraz gotowi są do transakcji bez zastrzeżeń, najpierw potrzebna jest solidna wycena sprzedawanego mieszkania czy domu. Szacunkowa kwota określana jest wówczas podczas wyceny i nazywa się wartością rynkową nieruchomości.
Innymi słowy wartość rynkowa nieruchomości to cena najbardziej prawdopodobna do uzyskania przez sprzedającego na rynku w danym momencie. Dlatego tak istotną rolę pełni tu odpowiednia wycena i skierowanie oferty do odpowiedniego targetu. Dzięki temu istnieje szansa na sprzedaż w ogóle, i w drugiej kolejności – sprzedaż w jak najbardziej atrakcyjnej kwocie dla sprzedającego. Co jednak na to kupujący?
Osoba poszukująca wśród ogłoszeń domu czy mieszkania, bombardowana jest listą dość wysokich cen nieruchomości, które musiały być uprzednio odpowiednio wycenione. Jeśli wyceny dokonał sam właściciel istnieje większe prawdopodobieństwo, że trzeba być przygotowanym na wyższą kwotę, niż wynosi sama wartość rynkowa nieruchomości. W przypadku wycenienia nieruchomości przez specjalistę możemy być pewni, że cena jest słuszna i konkurencyjna na rynku w danej miejscowości czy dzielnicy miasta.
Na cenę nieruchomości składa się cały szereg bardziej i mniej ważnych elementów. Najważniejszym jest lokalizacja, dostępność komunikacyjna, sąsiedztwo i otoczenie, bliskość różnego rodzaju obiektów użyteczności publicznej, uregulowany stan prawny oraz sam stan techniczny i standard zagospodarowania nieruchomości.
Cena ofertowa a transakcyjna
W procesie sprzedaży nieruchomości można spotkać się z dwoma rodzajami cen, jakie trzeba za nią uiścić. Pierwszą jest widoczna w portalach ogłoszeniowych cena ofertowa, kolejną ta obowiązująca już przy realnej sprzedaży – tj. transakcyjna. Zwykle między jedną a drugą kształtuje się dość wyraźna różnica. Skąd ona wynika?
Różnica między ceną ofertową a transakcyjną wynika przede wszystkim z faktu, że w wielu przypadkach cenę, którą widzimy jako pierwszą w portalach w Internecie ustalają właściciele nieruchomości. Co za tym idzie, w wielu przypadkach zawyżają wartość nieruchomości ze względu na przywiązanie, sentyment czy po prostu chęć dodatkowego zysku ze sprzedaży. Niewiedza na temat cen na rynku nieruchomości również przyczynia się do tego, że ceny wystawionych na sprzedaż mieszkań i domów będą wyższe niż te obowiązujące już przy zawieraniu transakcji. Jako sprzedający należy być czujnym, żeby cena wystawianej nieruchomości nie okazała się zbyt wysoka, wszak przez to na pewno nie będzie na nią zadowalającego nas popytu.
Bądźmy zatem czujni i publikując ogłoszenie w Internecie nie zapominajmy o naszej nieznajomości lokalnego rynku oraz unikajmy porównywania z innymi, wydającymi nam się niemal identycznymi nieruchomościami. Ze strony kupującego w tematyce cen ofertowych i transakcyjnych, powinna być istotna przede wszystkim możliwość obniżenia kwoty finalnej za dany lokal. W jaki sposób może to zrobić?
Moc sztuki negocjacji
Zakup nieruchomości to poważna i spora inwestycja. Większość zawieranych transakcji jest przez to zawieranych z pomocą kredytu hipotecznego, co umożliwia wielu osobom kupno nowego domu mimo braku pełnej, wymaganej kwoty na koncie. Czy można jednak w jakiś sposób obniżyć cenę ofertową nieruchomości, którą planujemy kupić? Tak, jeśli wiemy co to sztuka negocjacji. To właśnie dzięki niej w wielu przypadkach cena transakcyjna ma szansę być sporo niższa od tej ofertowej.
Na pewno nie każdy jest mistrzem negocjacji i nie każdy będzie potrafił wykorzystać na tyle rozsądne argumenty, aby skutecznie móc obniżyć cenę za dany produkt. Jeszcze ciężej ma się sprawa nieruchomości, która przecież stanowi bardzo dużą wartość – nie tylko materialną – dla sprzedającego ją właściciela. W konkretnych przypadkach można jednak spróbować zagrać na kilka sposobów, aby choć trochę zmniejszyć cenę za wybrany dom lub mieszkanie.
Do każdej negocjacji należy się odpowiednio przygotować. Jeśli mamy na oku już konkretny lokal, zróbmy odpowiedni przegląd i zbierzmy jak najwięcej przydatnych informacji na temat nieruchomości oraz okolicy, w której się znajduje. Za pośrednictwem portali ogłoszeniowych porównajmy też ceny podobnych mieszkań. Jeśli te wybrane przez nas znajduje się w miejscowości lub dzielnicy mało atrakcyjnej, z utrudnionym dojazdem do centrum czy pod jakimś względem problematycznej, mamy pierwszy argument do rozpoczęcia negocjacji. W takich przypadkach możemy podkreślić właścicielowi fakt, że wartość jego – i naszej przyszłej – nieruchomości nie będzie rosnąć w przyszłości, a także że i nam może być kiedyś ciężko je sprzedać.
Mieszkanie nie było od dawna remontowane? Jest położone na jednym z wyższych pięter, a w budynku nie ma windy? To już dwa kolejne argumenty, dzięki którym możemy próbować obniżyć cenę. Podkreślmy, że to my będziemy musieli zainwestować pieniądze w odświeżenie nieruchomości, stąd obniżenie ceny ze strony właściciela powinno być niemal oczywiste. W podobny sposób można szukać kolejnych argumentów, które pomogą kupującemu zaoszczędzić choć w niedużym stopniu.
Cena marzeń czy zaniżona wartość nieruchomości?
Podczas poszukiwań domu lub mieszkania na sprzedaż bardzo łatwo sugerować się przede wszystkim ceną, zapominając momentami o innych aspektach z nią związanych. Z tego powodu wśród najbardziej popularnych nieruchomości do sprzedaży na rynku są te, oferowane za bardzo okazyjne kwoty. Skąd wynikają często naprawdę wyjątkowo niskie ceny? Sprzedający mogą nagle potrzebować sporego zastrzyku gotówki, mieć problemy osobiste lub finansowe. Takie motywy są jak najbardziej zrozumiałe. Co innego, gdy kwota za dom czy mieszkanie będzie zaniżona ze względu na zły stan techniczny czy nieuregulowane kwestie prawne. Takie przypadki to kolejny dowód na to, że każdą ofertę należy dokładnie przeanalizować pod każdym możliwym względem. Zaniżona wartość nieruchomości może bowiem później wiązać się z dodatkowymi kosztami, których nie przewidywaliśmy wcześniej.
Za każdym razem, gdy mowa zarówno o sprzedaży jak i zakupie nieruchomości, cena jest nieodłącznym elementem z nimi związanym. W przypadku braku odpowiedniego doświadczenia czy wiedzy – na przykład w wycenie nieruchomości czy próbie negocjacji – warto skorzystać z pomocy specjalisty. Osoba zajmująca się na co dzień tym segmentem rynku na pewno będzie wiedziała jak postępować w podobnych sytuacjach.