Rzeczy, o których powinien wiedzieć wynajmujący.
Końcówka wakacji to gorący okres dla rynku najmu, zwłaszcza we wszystkich typowo studenckich miastach. Młodych ludzi gotowych do najęcia pokoju czy całego mieszkania nie brakuje, tym bardziej że rok akademicki zbliża się wielkimi krokami.
Będę wynajmować mieszkanie – pierwsze kroki
Wynajem nieruchomości – czy to na czas roku akademickiego dla studentów czy oddając je w ręce rodziny z dziećmi – zawsze wiąże się z minimalnym ryzykiem. Czy najemca, z którym podpiszę umowę jest w pełni godny zaufania? Czy będzie dotrzymywał terminów płatności? Czy mój lokal nie wróci w moje ręce w stanie wymagającym remontu? Te i inne podobne pytania są chyba nieodłącznym elementem procesu najmu mieszkania.
Każdy aspekt wynikający z porozumienia między właścicielem danej nieruchomości, a osobą która chce w niej na jakiś czas zamieszkać, reguluje umowa najmu. W polskim prawie cywilnym jest to nic innego jak dokument, w którym wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy przedmiot najmu czyli lokal mieszkalny na czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić na rzecz wynajmującego wynagrodzenie w postaci czynszu. Stosunek najmu wygasa automatycznie z upływem okresu na jaki została zawarta umowa. Jeśli czas nie został konkretnie oznaczony, wygasa ona na skutek wypowiedzenia przez którąś ze stron.
W teorii wszystko wydaje się oczywiste. W praktyce zdarza się jednak, że mimo istnienia odpowiednio przyrządzonej umowy, warto dopilnować innych elementów wiążących się pośrednio i bezpośrednio z najmem nieruchomości – zarówno ze strony wynajmującego jak i najemcy. Dziś jednak pomówimy o pierwszej z nich, czyli właścicielu lokalu mieszkalnego przeznaczonego na wynajem. O czym należy pamiętać, czego bezwzględnie dopilnować i jakich przestrzegać zasad?
1 # Pewność co do najemcy
Z pewnością jedną z pierwszych rzeczy, o jakie powinien zatroszczyć się wynajmujący, jest pewność co do tożsamości i wypłacalności najmującego nieruchomość. Czy wystarczy tu dokładne sprawdzenie dowodu osobistego? Czy możemy w jakiś inny sposób sprawdzić z kim będziemy podpisywać umowę? Oczywiście! Możemy bez problemu poprosić o pomoc w weryfikacji dowodu osobistego agenta nieruchomości, który z racji pracy w tym sektorze ma dostęp do bazy dokumentów zastrzeżonych. Jeśli chodzi o wypłacalność, nic nie stoi na przeszkodzie, aby poprosić zainteresowanego lokalem o informację na temat jego sytuacji materialnej, na przykład zaświadczenie o dochodach czy zatrudnieniu. Nie ma w tym nic niestosownego, jeśli osoba wydaje nam się godna zaufania, jednak przed podpisaniem umowy chcemy zasięgnąć o niej pewnych informacji.
2 # Zapisy niebudzące wątpliwości żadnej ze stron
Jeśli już mowa o umowie najmu – sporządźmy ją tak, aby była ona jasna i precyzyjna w każdym jej zapisie. Zawsze lepiej będzie jeszcze przed złożeniem podpisów poświęcić nieco więcej czasu na sporządzenie dokumentu i jego dokładne sprawdzenie. Dzięki temu unikniemy ewentualnych nieporozumień i konsekwencji wynikających z nieprawidłowych lub po prostu błędnych i przez to niekorzystnych zapisów dla którejś ze stron.
3 # Opłaty w terminie
Mimo podpisywanych umów najmu tak często zdarza się przecież, że najemca zalega z opłatami bądź regularnie się z nimi spóźnia. Tę kwestię również najlepiej ustalić już na samym początku, zaraz po podjęciu decyzji o przekazaniu w jego ręce naszej nieruchomości – również jeśli mowa o wypowiedzeniu umowy w razie nieterminowego regulowania należności. Może się jednak okazać, że nasz najemca otrzymuje wynagrodzenie piętnastego dnia miesiąca, a my w umowie umieściliśmy zapis o tym, że opłaty mają być uregulowane na dwa tygodnie wcześniej. Niby nic takiego, jednak wzajemne zrozumienie i dogadanie szczegółów wcześniej wyeliminuje późniejsze zgrzyty.
4 # Udokumentowany stan mieszkania
Zanim najemca zacznie użytkować mieszkanie i m.in. korzystać ze wszystkich sprzętów i urządzeń w nim dostępnych, nie zapomnijmy o spisaniu liczników. Nikt dzięki temu nie będzie miał wątpliwości co do wszelkich opłat za zużycie prądu, wody czy gazu w czasie trwania okresu wynajmu. Coraz częściej strony stosują też tzw. protokół zdawczo-odbiorczy, dokumentujący stan mieszkania czy domu przed wprowadzką najemcy. Można do niego dołączyć opis wyposażenia oraz zdjęcia lokalu, podpisane oczywiście przez obie strony zawieranej umowy. Taki dokument jest zabezpieczeniem zarówno dla wynajmującego jak i najemcy. W przypadku jakichkolwiek zniszczeń będzie bardzo łatwo ustalić czy wynikają one z normalnej eksploatacji nieruchomości i jej normalnego użytkowania czy też to najemca przyczynił się do nich w znacznym stopniu.
5 # Kaucja & ewentualne zniszczenia
Bardzo rzadko można już dziś spotkać ogłoszenia dotyczące najmu, które nie zawierają klauzuli o konieczności opłacenia kaucji. Ma ona służyć pokryciu kosztów ewentualnych zniszczeń, jednak tych wychodzących ponad normalne użytkowanie lokalu. Kaucja zazwyczaj wynosi tyle co jednomiesięczna kwota wynajmu i w większości przypadków jest zwracana na konto najemcy po zakończeniu umowy. Wszystko zależy od konkretnego przypadku i oczywiście jak w innych powyższych sytuacjach – dokładnie przemyślanych zapisów umowy najmu.
Z umową najmu wiąże się często wiele nieścisłości i problemów wynikających w późniejszym terminie, czyli już dawno w trakcie jej obowiązywania. Wynajmujący lub najemca próbują wówczas dochodzić swoich praw bądź narzucać zmiany, o których wcześniej nie było mowy. Nierzadko powoduje to nawet takie sytuacje, że obie strony spotykają się ostatecznie w sądzie i dopiero wtedy prędzej czy później są zmuszone dojść do porozumienia.
Jeśli jesteś wynajmującym lub najemcą i w najbliższym czasie zamierzasz podpisać umowę najmu, nie wahaj się zasięgnąć opinii i rady specjalisty w dziedzinie nieruchomości. Korzystasz z usług biura nieruchomości w procesie najmu? Tym lepiej! Możesz mieć pewność, że w umowie niczego nie zabraknie, a okres najmu zarówno dla jednej jak i drugiej strony nie przyniesie niepotrzebnych problemów.