Jedną z nieodzownych składowych rynku nieruchomości są jego wahania, czyli lepsze i gorsze okresy, które dotyczą zarówno rynku sprzedaży jak i najmu. Żeby dobrze ulokować swój cenny kapitał, lub co jeszcze ważniejsze – nie stracić go, warto bacznie obserwować te naturalne zmiany koniunktury. Kto planował bądź nadal planuje inwestować w Krakowie, koniecznie powinien zainteresować się wahaniami rynku najmu właśnie w tym mieście, i na „dobry” początek przeczytać poniższy artykuł.
Czy to już początek kryzysu?
Sytuację na krakowskim rynku chyba można określić już tym właśnie terminem – kryzys. Kiedy jakiś czas temu ceny mieszkań w Krakowie nieco poszły w górę, wszyscy zaczęli ekspresowo i jednocześnie błędnie przyspieszać nieprzemyślaną do końca decyzję o planowanym od dawna zakupie mieszkania. Jeśli w Krakowie nieruchomości nie chcą się wynajmować, a my kupujemy kolejną również pod wynajem, chyba nie możemy liczyć na duży zysk. Właśnie w ten sposób dochodzi do kryzysów. Szereg nieprzemyślanych decyzji drobnych inwestorów doprowadza do bessy i hossy na rynku akcji – tak samo dzieje się na rynku nieruchomości. Oczywiście ma znaczenie, w jakiej lokalizacji i w jakiej cenie udało nam się nabyć nowe lokum, ale w zdecydowanej większości zrobimy jednak zły interes. Nieporównywalnie lepszy zrobilibyśmy lokując w nieruchomości w innym mieście. Nawet jeżeli mielibyśmy zlecać obsługę nieruchomości firmom zewnętrznym i tak wyjdziemy na tym do przodu.
Dla przykładu lokum dwupokojowe ok. 50 m2 w Krakowie które nabędziemy za ok. 350 tys. zł do 400 tys zł. wynajmiemy mniej więcej w cenach od 1200 zł. do 1500 zł Jak łatwo policzyć okres zwrotu z takiej inwestycji wynosi prawie grubo ponad 20 lat. Za podobne mieszkanie o pow. ok. 50 m2 w Katowicach, płaci się od 250 000 zł do 320 000 zł i można liczyć na czynsz od 1 500 zł. do 2 200 zł. Jak policzymy okres zwrotu z takiej inwestycji wynosi: około 15 lat. A mieszkanie w Katowicach wynajmuje się 3 razy szybciej. I to nawet zaniedbane. Co jest nie do przeskoczenia w Krakowie. Jak łatwo policzyć inwestycja w Krakowie jest około dużo mniej opłacalna niż w Katowicach.
W Krakowie nie ważne, czy uda nam się w dobrej cenie kupić mieszkanie w centrum, na osiedlu blisko uczelni, czy w nowym bloku – i tak wyjdziemy na tym gorzej niż gdybyśmy to samo zrobili w innym mieście. Skończyły się czasy, że wystarczyło kupić mieszkanie w Krakowie i opublikować w Internecie ogłoszenie a biznes sam się kręcił. Zarówno menedżer, jak i rodzina, czy teoretycznie mało wymagający student, ma coraz wyższe wymagania. A duża podaż atrakcyjnych mieszkań do wynajęcia na pewno nie sprzyja pod tym względem właścicielom.
Jak do tego doszło ? Otóż Kraków od bardzo dawna jawił się jako idealne miejsce do inwestycji w mieszkanie pod wynajem. Nawet teraz w czasach gdy na studia przyszły roczniki z niżu demograficznego lat 90 -tych w Krakowie studiuje ok. 140 000 studentów. Przy 765 tys. mieszkańców Krakowa to na prawdę super wynik. Do Krakowa w 2018 roku przyjechało 13,5 mln turystów. Jakie inne miasto w Polsce może, lub kiedykolwiek mogło się tym pochwalić ? Właśnie dlatego w Krakowie już od bardzo dawna inwestuje się w mieszkania pod wynajem. Można spotkać całe osiedla, np. Tarasy Wiślane, gdzie co najmniej 75 % mieszkańców to najemcy. Nikt specjalnie się tym nie chwali, ale prawie każdy pośrednik nieruchomości zajmujący się najmem, bez zająknięcia wymieni co najmniej kilku klientów którzy posiadają co najmniej 5 mieszkań pod wynajem. Większość klientów się z tym kryje i o ich kolejnych inwestycjach pośrednicy dowiadują się dopiero, gdy wyprowadzi się z nich najemca i potrzeba znaleźć nowego.
Kryzysowa sytuacja na krakowskim rynku sprawia nawet, że lokatorzy po prostu nie wynajmują lub co gorsza rezygnują z zawartych umów najmu, zostawiając właścicieli z pustymi rękami i mieszkaniami. Problemy ze znalezieniem najemców mogą trwać zarówno miesiąc, jak i pół roku, podczas których nie będą generowane żadne przychody z poniesionych nakładów. Wszystko to sprawia, że wymarzona inwestycja i oczekiwane zyski zamieniają się w koszty… koszty czynszu, funduszów remontowych czy mediów, które powinien pokryć najemca, ten sam który albo zrezygnował albo po prostu nigdy się w naszym mieszkaniu się nie pojawił.
Mieszkania na wynajem krótkoterminowy też mają się coraz gorzej. Ilość gotowych i ładnie urządzonych apartamentów jest zbyt duża, w stosunku do i tak dużej ilości turystów odwiedzających nasze miasto. Do tego powstają cały czas coraz to nowe hotele i zaniżają stawki.
W komercji wcale nie jest lepiej
Na rynku lokali komercyjnych też sprawa nie wygląda najlepiej. Biurowce, zwłaszcza te nowo wybudowane mają coraz większe problemy z komercjalizacją. W Krakowie zainwestowano ogromne pieniądze w powstanie naprawdę olbrzymich powierzchni biurowych. Niestety są coraz większe problemy z wynajęciem tych powierzchni. W ostatnich latach powstało tak dużo nowych powierzchni komercyjnych, że część z nich okazuje się być po prostu niepotrzebna.
Zainwestowanie pieniędzy w nieruchomości w Krakowie to w obecnym czasie raczej słaby biznes. Oczywiście może zdarzyć się, że inwestor ma trochę szczęścia oraz cierpliwości, i nie będzie specjalnie narzekał na brak zainteresowania ze strony najemców lub na ich zainteresowanie, ale w sporo niższej cenie. W dobie kryzysu nie ma jednak co liczyć na łut szczęścia, a opierać się na faktach i realnych przykładach z rynku. Sytuacja w innych polskich miastach jest dla inwestorów zdecydowanie bardziej przyjazna. Dlatego, jeśli nie w Krakowie, to może warto zainwestować gdzieś indziej?