Podczas sprzedaży lub zakupu nieruchomości, kwestia formy prawnej związanej z nieruchomością jest niezwykle ważna. W przeważającej większości spotkamy się z własnością lub spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu, lecz w dalszym ciągu można natrafić na tzw. mieszkanie lokatorskie. Czym jest spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu i jak się je nabywa? Jakie prawa mają lokatorzy takiego mieszkania? Jak można wykupić je na własność? Na te i inne pytania odpowiemy dzisiaj.
Czym jest spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu i jak się je nabywa?
Prawo to nabywa się z chwilą podpisania umowy nabycia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu i wniesienia wkładu mieszkaniowego. Spółdzielnia mieszkaniowa zobowiązuje się, poprzez umowę, oddać danej osobie lub osobom konkretny lokal w celach mieszkaniowych, w zamian za ustalone opłaty ustanowione przez spółdzielnię. Można powiedzieć, że ta forma prawna przypomina najem mieszkania. Prawo może być ustanowione na rzecz jednej osoby lub małżeństwa, w przypadku którego wystarczy, że jedno z nich jest członkiem spółdzielni.
Czy spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego jest własnością?
To pytanie pojawia się bardzo często i niestety odpowiedź brzmi: nie. Właścicielem takiego mieszkania jest spółdzielnia mieszkaniowa, a nie osoby zamieszkujące dany lokal.
Jakie prawa mają lokatorzy takiego mieszkania?
Mają prawo zamieszkiwać mieszkanie przez cały okres trwania prawa i są sądownie chronieni przed bezprawnym zajęciem mieszkania przez osoby trzecie.
Czy jest zbywalne, dziedziczne i przechodnie?
Prawa do lokalu nie można sprzedać i nie jest ono dziedziczne. Dziedziczny jest jednak wkład mieszkaniowy, który po śmierci członka spółdzielni jest zwracany rodzinie zmarłego. W przypadku śmierci jednego z małżonków prawo przechodzi na małżonka żyjącego, nawet jeśli nie był członkiem spółdzielni – przysługuje mu prawo do wstąpienia w poczet członków.
Z kolei w przypadku rozwodu, gdy oboje małżonków było członkami spółdzielni, prawo trzeba przenieść na jednego z nich ponieważ nie może ono zostać podzielone.
Czy spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu można przekształcić we własność?
I tutaj mamy bardzo dobrą wiadomość: otóż można. Co więcej, na pisemne żądanie członka spółdzielni, spółdzielnia ma obowiązek zawrzeć z nim umowę przeniesienia własności. Pamiętajmy jednak, że nie za darmo. Członek spółdzielni musi uregulować część kosztów spółdzielni związanych z budową lokalu, którego prawo ma zostać przekształcone. Uregulowane muszą być również wszystkie należności związane z eksploatacją. Po przekształceniu prawa, nieruchomość jest zbywalna i dziedziczna.
Czy spółdzielnia może nie przekształcić prawa lokatorskiego we własność?
Może, jednak tylko w przypadku, gdy nieruchomość ma nieuregulowaną sytuację prawną. Na przykład budynek nie ma założonej Księgi Wieczystej z racji czego nie można określić komu przysługuje dane prawo rzeczowe lub w przypadku gdy spółdzielnia mieszkaniowa nie ma prawa do gruntu na którym wybudowano budynek.
W jakich sytuacjach można stracić spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu?
W razie nieuiszczenia opłat eksploatacyjnych przez okres minimum 6 miesięcy lub w przypadku rażącego i uporczywego wykraczania przeciwko porządkowi domowemu albo niewłaściwego zachowania czyniącego korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, spółdzielnia może wystąpić do sądu o sądowe orzeczenie o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu. Co ciekawe: jeśli prawo przysługuje małżonkom sąd może orzec o wygaśnięciu prawa w stosunku do obu małżonków, lub tylko jednego.
Jak bezpiecznie kupić mieszkanie lokatorskie?
Zakup Spółdzielczego lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, bez profesjonalnego pośrednika nieruchomości, jest bardzo niebezpieczny. Zbycie lokatorskiego spółdzielczego prawa do lokalu obarczone jest też różnymi zagrożeniami. Lokator, właściciel takiego prawa najpierw zrzeka się go, a dopiero wtedy spółdzielnia mieszkaniowa przekazuje takie prawo innej osobie.
Tylko od dobrej woli prezesa spółdzielni zależy, czy przekazanie prawa nastąpi na rzecz osoby wskazanej przez poprzedniego właściciela. Kolejnym problemem jest potwierdzenie prawa konkretnej osoby do lokalu. Takie prawo nie ma założonej księgi wieczystej i nie można sprawdzić w żadnym rejestrze prawdziwości faktu przynależności tego prawa do konkretnej osoby. Rejestry spółdzielni są tajne i nikt obcy nie ma do nich dostępu. Dlatego nawet notariusz nie wie, czy prawo, które jest przedmiotem obrotu, jest prawdziwe, czy nie.
Nawet obrót Spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu obarczone jest podobnym niebezpieczeństwem, jeżeli do tego prawa nie ma założonej księgi wieczystej. Notariusz domniemuje tak tylko na podstawie zaświadczenia, które w ręku ma właściciel takiego prawa, a nikt nie ma prawa sprawdzić prawdziwości takiego zaświadczenia.
To niestety poważny błąd systemu, że nikt nie ma prawa potwierdzenia faktu przynależności tego prawa do konkretnej osoby, która twierdzi, że je posiada. Podrobić takie zaświadczenie można z dziecinną łatwością i może to zrobić gimnazjalista, dużo łatwiej niż dokument tożsamości, a wartość takiego zaświadczenia jest nieporównanie większa. Nie ma praktycznie żadnego legalnego sposobu na sprawdzenie, czy ktoś jest naprawdę właścicielem spółdzielczego prawa do lokalu bez księgi wieczystej.
Tylko profesjonalni Pośrednicy nieruchomości radzą sobie z tą sytuacją. Odebrać takie zaświadczenie ze Spółdzielni Mieszkaniowej, może tylko właściciel tego prawa. Przy odbiorze zaświadczenia od osoby, która osobiście wystawia takie zaświadczenia, musi być obecna osoba, która ma potwierdzić prawdziwość tego prawa. Wtedy profesjonalny pośrednik przydaje się niezmiernie. To jest jedyny legalny sposób na potwierdzenie tego czy nikt nie próbuje nas oszukać, czasem na kilkaset tysięcy złotych.