Już w kolejnym ogłoszeniu o sprzedaży mieszkania natrafiasz na zapis o pomieszczeniu przynależnym? Nie wiesz, co tak naprawdę oznaczają zdania takie, jak: pomieszczeniem przynależnym do mieszkania jest komórka lokatorska? Wyjaśniamy, czym jest pomieszczenie przynależne i jak można zostać jego właścicielem.
Pomieszczenie przynależne – co to takiego?
Pomieszczenie przynależne to przypisana do nieruchomości przestrzeń, która nie może służyć celom mieszkaniowym. Jej rolą jest wspomaganie i usprawnianie korzystania z mieszkania. Zazwyczaj pełni funkcję dodatkowej przestrzeni do przechowywania.
Jak wskazuje sama nazwa, pomieszczenie przynależne należy do danej nieruchomości. Może przysługiwać zarówno właścicielom mieszkania w bloku, jak i domu. Kupując mieszkanie, stajesz się posiadaczem przypisanych do niego pomieszczeń przynależnych.
Najczęściej za tym określeniem kryją się:
- piwnice,
- komórki lokatorskie,
- strychy,
- garaże.
Te pomieszczenia przynależne wyróżnione są w zapisie ustawy o własności lokali. Prawo nie blokuje jednak możliwości ustanowienia innych przestrzeni pomieszczeniami przynależnymi. Można więc do nich zaliczać także pomieszczenia niewymienione w ustawie, takie jak składziki czy położone poza nieruchomością pokoje bez przeznaczenia mieszkalnego.
Do nieruchomości może być przypisane więcej niż jedno pomieszczenie przynależne. Przykładowo, Twój lokal może mieć zarówno garaż, jak i komórkę lokatorską.
Gdzie położone jest takie pomieszczenie?
Pomieszczenie przynależne nie musi bezpośrednio przylegać do mieszkania. Co więcej, może znajdować się nawet poza budynkiem, w którym zlokalizowany jest lokal, jeśli tylko położone jest w granicach nieruchomości gruntowej. Dzięki temu należące do właścicieli mieszkań piwnice mogą znajdować się na najniższych poziomach budynku, a garaże poza jego murami.
Jakie prawo reguluje tę kwestię?
Jeśli masz wątpliwości dotyczące pomieszczeń przynależnych, sięgnij do ustawy z dnia z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. To jej zapisy regulują kwestię tych pomieszczeń.
Z ustawy możesz dowiedzieć się m.in., że pomieszczenia przynależne do danego mieszkania powinno się zaznaczać wspólnie z nimi na rzutach kondygnacji budynku, a jeśli znajdują się poza budynkiem – na wyrysie z operatu ewidencyjnego.
Czy mogę sprzedać pomieszczenie przynależne?
Tak, pomieszczenie przynależne można sprzedać. Taka transakcja zdecydowanie różni się jednak od zwykłej sprzedaży nieruchomości. Aby sprzedać pomieszczenie przynależne, trzeba spełnić kilka istotnych wymogów.
Kwestię sprzedaży pomieszczeń przynależnych wyjaśnił Sąd Najwyższy w uchwale III CZP 52/18 z dnia 15 listopada 2018 r. Ustalono, że pomieszczenie przynależne można sprzedać, jednak jedynie właścicielowi innej nieruchomości znajdującej się na terenie tej samej wspólnoty mieszkaniowej. Żeby taka transakcja mogła zostać zawarta, potrzebna jest zgoda właścicieli innych nieruchomości, podjęta w formie uchwały wspólnoty. Co to oznacza w praktyce?
Pomieszczenie przynależne możesz sprzedać jedynie sąsiadowi z Twojego budynku. Aby przeprowadzić transakcję, musisz uzyskać zgodę pozostałych mieszkańców na taką zmianę.
Pomieszczenie pomocnicze. Czym różni się od pomieszczenia przynależnego?
Pomieszczenia pomocnicze wraz z izbami, czyli pokojami, tworzą całość lokalu mieszkalnego. Wspomagają funkcje mieszkalne nieruchomości, umożliwiając przygotowywanie posiłków, poruszanie się, czy przechowywanie przedmiotów. Pomieszczeniami pomocniczymi są:
- kuchnia,
- łazienka,
- przedpokój,
- ganek,
- schody wewnętrzne,
- antresola.
W odróżnieniu od pomieszczenia przynależnego, pomieszczenie pomocnicze musi stanowić całość z nieruchomością. Nie może więc być położone poza granicami budynku, czy nie sąsiadować bezpośrednio z pokojami. Pomieszczeń pomocniczych nie można także sprzedać, pozostając właścicielem pozostałej części nieruchomości.
Pomieszczenie przynależne a część wspólna lokalu. Czym się różnią?
W ogłoszeniach o sprzedaży mieszkań możesz natrafić także na zapisy o częściach wspólnych nieruchomości. Czym różnią się one od pomieszczeń przynależnych?
Pomieszczenie przynależne jest częścią mieszkania, nawet wtedy, kiedy leży poza jego obszarem. Oznacza to, że komórka lokatorska, garaż czy strych mają jednego właściciela i prawnie należą do tylko niego. Korzystać z nich może więc jedynie on.
Przestrzeń wspólna nieruchomości to obszar, do którego dostęp mają wszyscy mieszkańcy. Nie służy więc użytkowi pojedynczych lokatorów, a prawo do korzystania z niej otrzymują właściciele wszystkich mieszkań.
Przykładami części wspólnych będą pomieszczenia takie, jak wózkownie, pralnie czy suszarnie. Częściami wspólnymi są także elementy konstrukcji budynku, czyli jego winda, fundamenty, ściany nośne, dach i komin.