Najem krótkoterminowy dorobił się złej opinii, nieprzychylnym okiem patrzą na niego administracja skarbowa, włodarze miast, sektor hotelarski i sąsiedzi wynajmowanych w ten sposób mieszkań. Ostatnio do listy jego przeciwników dołączył także TSUE i to jest game-changer.

Z tego wpisu dowiesz się:

1. najem krótkoterminowy w strefa cienia;
2. prawne i podatkowe uwarunkowania legalnego najmu;
3. negatywne skutki najmu krótkoterminowego?
4. wyrok TSUE – koniec pewnego etapu
5. polskie kroki regulacyjne
6. konsekwencje dla rynku nieruchomości

Najem krótkoterminowy w strefie cienia

Dzięki nowoczesnym technologiom, platformom AirBnB i Booking w zasadzie każdy z nas, dysponujący wolnym mieszkaniem lub nawet pojedynczym pokojem może dorobić sobie wystawiając ofertę najmu krótkoterminowego. W ostatnich latach ten sposób korzystania z nieruchomości noclegowych stał się niezwykle popularny wśród turystów całymi rzeszami odwiedzającymi nasze miasta.

Oprócz oczywistych zalet – sprawnej komunikacji pomiędzy najemcą a wynajmującym, szybkim płatnościom i dobrym stawkom – rynek najmu krótkoterminowego generuje także problemy, które gromadzą nad nim coraz ciemniejsze chmury.

Prawne i podatkowe uwarunkowania najmu

W przypadku najmu długoterminowego sprawa jest prosta, przychody z tego tytułu wynajmującego są opodatkowane ryczałtem wg stawki 8,5%, a jeśli kwota przekracza 100 tys zł – 12,5%. Brak innych podatków (obowiązuje zwolnienie w VAT) i obowiązków ewidencyjnych z tego tytułu. Za najem długoterminowy organy skarbowe uznają umowę najmu, która przeznaczenie wyłącznie mieszkaniowe, dla jednego najemcy, a nieruchomość służy temu celowi przez okres 9 miesięcy w roku.

W innym przypadku, najmu krótkoterminowego, pojawia się obowiązek opłacenia podatku VAT od uzyskanego dochodu wg stawki 8%. Ustawodawca założenia przyjął, że celem takiego najmu jest obsługa ruchu turystycznego.

VAT to nie jest jedyny obowiązek jaki może się pojawić. Osiąganie z najmu krótkoterminowego dochodu w wysokości połowy minimalnego wynagrodzenia miesięcznie (tj. ok 1300 zł) oznacza obowiązek rejestracji działalności gospodarczej i regulacji zobowiązań fiskalnych (PIT) i parafiskalnych (ZUS) z tego tytułu.

Do wyboru mamy:

• zryczałtowany podatek w formie karty podatkowej, jeśli całkowita liczba pokoi nie przekracza 12 oraz spełniamy inne warunki;
• podatek zryczałtowany wg stawki 17%
• podatek na zasadach ogólnych wg progresywnych stawek 18% i 32%;
• podatek liniowy wg stawki 19%

Dodatkowym skutkiem jest sam podatek od nieruchomości, który jest opodatkowany wg wyższej stawki aniżeli dla nieruchomości mieszkaniowych. W przypadku nieruchomości położonych w Krakowie różnice w opodatkowaniu wyglądają następująco (2020 r.):

• od budynków i ich części mieszkalnych – 0,81 zł od 1 mkw
• od budynków i ich części związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej – 23,9 zł od 1 mkw użytkowanej powierzchni.

Pełną listę stawek podatkowych w tym zakresie znajdziemy tutaj.

Negatywne skutki najmu krótkoterminowego

Łatwo zauważyć, że szybko rozwijający się sektor najmu krótkoterminowego stanowi wyzwanie dla tradycyjnie działających przedsiębiorstw branży hotelarskiej. Sama konkurencja nie ma w sobie nic złego, gdy wszyscy działają na tych samych zasadach. Niestety w wielu przypadkach tak nie jest ponieważ w znacznej części najem krótkoterminowy odbywa się w szarej strefie.

W efekcie otrzymujemy uszczuplenie legalnego i opodatkowanego źródła przychodów branży turystycznej na rzecz nieuczciwej konkurencji podatkowej. To jednak nie jest jedyny problem.

Najem krótkoterminowy – będąc bardziej opłacalny od długoterminowego – wypiera z centrów miast mieszkańców, a wraz z nimi miejskie życie. Rosnące ceny nieruchomości (stopa zwrotu przyciąga kapitał) potęguje ten efekt. Skutkiem czego mieszkańcy uciekają na suburbia, a centra pozostają “wybiegiem dla turystów”. Amerykanie nazwali ten negatywny proces  “doughnut effect” od kształtu ichniejszych, pustych w środku i grubych na obrzeżach pączków (więcej można przeczytać tutaj). 

• 

Wyrok TSUE – koniec pewnego etapu

To właśnie czynnik społeczny zadecydował o fundamentalnym dla rynku wyroku Trybunału Sprawiedliwości UE z 22 września br., który rozpatrując skargę dwóch francuskich właścicieli mieszkań twierdzących, że francuskie władze nie mają prawa ograniczać ich wolności gospodarczych powołał się na przesłankę przytoczonych wyżej konsekwencji społecznych i orzekł, że:

“Uregulowania krajowe, które ustanawia wymóg uprzedniego zezwolenia na prowadzenie niektórych rodzajów działalności polegających na wynajmie lokali mieszkalnych, wchodzi w zakres pojęcia “systemu zezwoleń” w rozumieniu dyrektywy 2006/123”.

Treść przywołanej dyrektywy stanowi, że “państwa członkowskie nie uzależniają możliwości podejmowania lub prowadzenia działalności usługowej od jakiegokolwiek systemu zezwoleń, chyba że […] potrzeba wprowadzenia systemu zezwoleń jest uzasadniona ważnym nadrzędnym interesem publicznym.”

TSUE wskazał pogarszającą się dostępność nieruchomości mieszkaniowych oraz ich ceny jako dopuszczalne przesłanki interwencji państwowego regulatora rynku. Co to oznacza w praktyce? Możliwość wykorzystania instrumentów prawnych dla ograniczenia tego sektora rynku.

Polskie kroki regulacyjne

W Polsce działania zmierzające do wdrożenia nowych wymogów prawnych podejmuje Ministerstwo Finansów wraz z Ministerstwem Turystyki już od 2019 roku. W tym zakresie prowadzone są już od tego czasu konsultacje i projekty prawne, a wyrok TSUE otwiera drzwi do ich szybkiego wdrożenia.

Jak będą wyglądać? Rząd pracuje nad “Białą księgą regulacji systemu promocji turystycznej w Polsce”, która ma kompleksowo uregulować szczególnie tą kwestię. Planowane jest wprowadzenie centralnego rejestru obiektów noclegowych. W praktyce możemy spodziewać się:

• obowiązku rejestracji tego typu działalności i uzyskiwania zgody na jej prowadzenie oraz dotkliwych kar za jej brak;
• wprowadzenia dodatkowych warunków i obostrzeń w zakresie wyposażenia mieszkań i sposobu ich udostępniania;
• wyposażenia aparatu skarbowego w dodatkowe kompetencje i narzędzia kontroli uderzającej w szarą strefę;

Pamiętajmy, że celem regulatora może być nie tylko wyhamowanie rozwoju branży najmu krótkoterminowego, ale także odwrócenie konsekwencji ekonomicznych tego procesu i powrót mieszkań z tej puli na rynek długoterminowy.

• 

Konsekwencje dla rynku nieruchomości

Wg interpelacji poselskiej p. posłanki Agnieszki Dziemianowicz-Bąk (treść tutaj) nawet 30% rynku pierwotnego nieruchomości może być nabywana przez przedsiębiorców branży wynajmu krótkoterminowego. Wydaje się więc, że hamowanie branży wywoła efekt spadku cen sprzedaży, jednak tak wcale być nie musi. Sektor wynajmu krótkoterminowego rządzi się specyficznymi prawami i dotyczy mieszkań w centrum miast, w Krakowie jest to przestrzeń od płyty Rynku Głównego do Alei Trzech Wieszczów i nie dalej.

Można się za to spodziewać spadku cen wynajmu długoterminowego mieszkań w centrach miast. Czy będzie to głęboka korekta i na ile trwała? Tego nie wiadomo, ponieważ już w tej chwili na skutek epidemii COVID wiele z tych mieszkań stoi pustych.